Status zabytku to w praktyce istotne ograniczenie prawa własności

Jeżeli dany obiekt zostanie wpisany do gminnej ewidencji zabytków, to skutki prawne tego wpisu są dla właściciela budynku znaczące. Przepisy wymagają bowiem, aby właściciele tego typu nieruchomości uzgadniali decyzje lokalizacyjne, decyzje o warunkach zabudowy, decyzje o pozwoleniu na budowę czy o pozwoleniu na rozbiórkę, itp. Jesienią 2019 r. wprowadzono co prawda nowelizację dotyczącą prowadzenia gminnej ewidencji zabytków, według której organ wykonawczy gminy ma obowiązek zawiadomić właściciela nieruchomości o zamiarze włączenia karty adresowej zabytku do gminnej ewidencji zabytków. Krok ten polepszył sytuację właścicieli tego typu obiektów, bo od tamtej pory byli oni przynajmniej informowani o zamiarach gminy.

Trybunał Konstytucyjny zwrócił jednak uwagę, że dowiadując się, że nieruchomość ma zostać wpisana do gminnej ewidencji zabytków, właściciel nadal nie ma jednak możliwości zająć stanowiska w prowadzonym postępowaniu administracyjnym czy zakwestionować działań przez organ administracji w porozumieniu z konserwatorem. Dlatego też w swojej opinii Trybunał podkreślił, że regulacja w tym zakresie powinna być bardziej precyzyjna, a stosowane kryteria bardziej przejrzyste, z uwagi na niezwykle obszerną definicję ustawową słowa „zabytek” i daje zbyt szerokie pole tzw. administracyjnego uznania. Ponadto sędziowie wyrazili też opinię, że ochrona dziedzictwa narodowego, w tym ochrona zabytków, ma niewątpliwie szczególną wartość, nie powinna jednak przeciwstawiać się zasadzie ochrony własności pod warunkiem racjonalnego i proporcjonalnego wyważenia dóbr przez legislatywę.

To nie koniec pracy Trybunału nad ustawą o ochronie zabytków

Choć powyższe orzeczenie Trybunału zapadło jednogłośnie, to jeszcze nie koniec jego pracy. Nie była to bowiem jedyna sprawa związana z kwestiami zabytków, która trafiła do Trybunału Konstytucyjnego. Na rozpatrzenie oczekuje jeszcze inne z pytań Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2022 r. Odnosi się ono do tego samego artykułu ustawy o ochronie zabytków, a pytanie zostało skierowane do TK przy rozpatrywaniu sprawy skargi właściciela działki, na której częściowo położony jest stary cmentarz znajdujący się w gminnej ewidencji zabytków.

Geneza powstania

Apartamentowiec Złota 44 zlokalizowany jest w samym sercu stolicy Polski, przy ulicy Złotej 44. Budowę rozpoczęto w 2008 roku. Trwała ona przez pięć lat. Budynek ma 54 piętra, a jego wysokość sięga 192 metrów, co czyni go jednym z najwyższych wieżowców w naszym kraju i najwyższym budynkiem mieszkalnym w Unii Europejskiej.

Proces budowlany nie należał do najłatwiejszych. W 2010 roku, gdy budynek miał 30 pięter, główny deweloper (Orco Property Group) zbankrutował, co doprowadziło do zatrzymania budowy. Ostatecznie inwestycja zyskała nowego właściciela, którym został ING Real Estate Development. Dzięki temu udało się dokończyć wszystkie prace zgodnie z planem. Oficjalne otwarcie wszystkich kondygnacji nastąpiło w 2017 roku.

Charakterystyka budynku

Złota 44 wyróżnia się swoim unikalnym designem. Fasada budynku została wykonana z polerowanej stali nierdzewnej, która nadaje mu elegancki i nowoczesny wygląd. Sam szczyt składa się z trzech skrzydeł, co pozwala na panoramiczny widok na całe miasto. W budynku jest aż 287 apartamentów, w tym jedno-, dwu-, trzy- i czteropokojowych. Każdy z nich zaprojektowano z myślą o wygodzie i komforcie mieszkańców. Standard mieszkań jest bardzo wysoki. Wykończono je z najlepszych jakościowo materiałów, przez co ceny są dla wielu ludzi poza zasięgiem.

Udogodnienia

Ten największy warszawski apartamentowiec oferuje rozmaite udogodnienia dla wynajmujących lub właścicieli lokali. Na parterze znajdują się sklepy i restauracje, co czyni go idealnym miejscem do zamieszkania dla osób, które chcą mieć wszystko pod ręką. Na 8. piętrze znajduje się tzw. ogród w chmurach, który składa się z 600 metrów kwadratowych powierzchni zielonej, wraz z tarasami i miejscami do relaksu. Budynek posiada również trzy piętra parkingowe. Poza tym każdy ma również dostęp do prywatnej siłowni oraz strefy spa i basenu.

Standard mieszkań

Apartamenty w wieżowcu Złota 44 wykonane są w bardzo wysokim standardzie. Wszystkie mieszkania zaprojektowano z myślą o komforcie i funkcjonalności. Znajdują się tam przestronne pokoje, które dzięki dużym oknom są jasne i dobrze doświetlone, a także balkony z pięknym widokiem na centrum Warszawy. W każdym apartamencie zamontowano klimatyzację oraz system inteligentnego domu, co pozwala na łatwe zarządzanie oświetleniem, temperaturą oraz systemem audio i wideo. Nie zapomniano też o sprzęcie RTV i AGD oraz meblach  z najwyższej półki. Mimo już i tak wspaniałej oferty, zainteresowani mogą skorzystać z opcji personalizacji mieszkań, czyli dostosowania swojego lokalu mieszkalnego wedle indywidualnych potrzeb.

Nowe prawa i obowiązki notariuszy

Nowelizacja ustawy daje notariuszom możliwość dokonywania wpisów do księgi wieczystej. Ułatwi to pracę nad dokumentami prawnymi i przyspieszy formalności związane z zakupem na przykład mieszania. To, że notariusze będą mogli dokonywać wpisów, wiąże się też ze wspomnianym już dostępem do baz danych, w tym statystycznych analiz rynku. Obecnie są one rzadko aktualizowane, przez co informacje tam zebrane nie oddają dynamicznego charakteru rynku. W dobie zmian i wahań cen niezwykle trudno prowadzić aktualne zapisy.

Marcin Warchoł, wiceminister sprawiedliwości zwraca uwagę, że proces ten byłby dużo łatwiejszy, gdyby aktualizacji dokonywać jak gdyby przy okazji. Za bieżące zapisy byliby odpowiedzialni notariusze, którzy po każdej sygnowanej przez nich transakcji zapisywaliby jej najważniejsze dane. Dzięki temu można by zebrać aktualne informacje na przykład o metrażu mieszkań i ich ostatecznej cenie. To ważne dane nie tylko dla analityków rynku mieszkaniowego, ale i potencjalnych kupców. Marcin Warchoł podkreśla, że zlecił już analizę skuteczności tego typu rozwiązania. Prognozy są dobre i jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem, dzięki pracy notariuszy możemy spodziewać się skokowego podniesienia jakości danych statystycznych branży mieszkaniowej.

Kompleksowe zmiany

Możliwości, jakie daje notariuszom nowa ustawa, z pewnością uproszczą drogę do przeniesienia własności. Notariusze już za rok będą mogli dokonywać samodzielnych wpisów do hipoteki, dzięki czemu ich usługi będą bardziej kompleksowe. W czasie jednej wizyt u notariusza będziemy mogli między innymi założyć nowa księga notarialną czy dokonywać zmian w zapisach dotyczących hipoteki. Jak już wspominaliśmy, notariusze po zmianach otrzymają status użytkowników sieci teleinformacyjnej, dzięki czemu przepływ danych będzie bardziej płynny. Z pewnością skróci to czas czekania na niezbędne dokumenty dotyczące formy własności lokalu.

Gdy ustawa wejdzie w życie, w praktyce przekonamy się, czy spełni pokładane w niej nadzieje. Rzetelnie aktualizowany, czuły na zmiany rejestr dotyczący kupna i sprzedaży nieruchomości z pewnością byłby sporym ułatwieniem. Skorzystaliby na nim nie tylko inwestorzy indywidualni, ale i duże firmy deweloperskie. Plusem proponowanego rozwiązania jest podniesienie jakości zebranych danych w całej Polsce. Dzięki temu możliwa byłaby obserwacja trendów na lokalnych rynkach nieruchomości. To ważne szczególnie w kontekście obserwowanego ożywienia branży mieszkaniowej w mniejszych miejscowościach.

Rosnące koszty związane z kredytami hipotecznymi, a także wojna w Ukrainie stopniowo wyhamowały dotychczasowe zainteresowanie tańszymi nieruchomościami. Z danych badania jakościowego, które przeprowadził na przełomie lutego i marca br. portal portfelpolaka.pl wśród piętnastu średniej wielkości deweloperów wynika, iż zaobserwowano większą liczbę wstrzymanych decyzji w kontekście zakupów mieszkaniowych. Co ważne, taki obrót sytuacji nie jest zauważalny w przypadku nieruchomości z segmentu premium również w czasach, kiedy występują różnego rodzaju kryzysy np. gospodarczy czy finansowy. Polski rynek nieruchomości luksusowych jest wart obecnie ok. 2,3 mld złotych, a zważywszy na o wiele wyższe ceny lokali w Europie Zachodniej, to perspektywy dla rodzimej branży są dobre. Podczas gdy w Polsce mkw. w luksusowym apartamencie w największych miastach kosztuje średnio ok. 20-50 tys. zł, to w Hamburgu cena wynosi 40-70 tys. euro. W dużej mierze wpływa to na permanentnie rosnący popyt, a ponadto co roku powiększa się grupa klientów z zasobniejszymi portfelami. Aktualnie w Polsce odnotowano 116 tys. osób, których majątki przekraczają 1 mln dolarów. Według obliczeń Credit Suisse już w 2024 roku liczba milionerów może się zwiększyć o 74 proc., co byłoby jednym z największych, światowych wzrostów. Konsekwencją rosnącej liczby majętnych inwestorów jest postępujący popyt.

Czy w najbliższej przyszłości ceny nieruchomości premium będą spadać?

Polski rynek nieruchomości klasy premium jest od dłuższego czasu w fazie rozkwitu, a w związku z popytem, który już dziś przerasta podaż, nie ma co liczyć na stabilizację czy obniżkę cen. Dynamika rozwoju branży wraz z zapotrzebowaniem klientów na dobra luksusowe jest na tyle duża, że eksperci przewidują, iż wartość metra kwadratowego będzie nadal szybko rosnąć, a tempo podwyżek może sięgać co najmniej kilku procent w skali roku. Ceny w branżach premium są dużo bardziej odporne na wahania rynku, zaś kłopoty związane z rosnącymi stopami procentowymi czy inflacją nie stanowią dużego problemu dla zamożnych odbiorców, którzy dysponują znacznie większym budżetem niż przeciętny Polak. Oprócz tego trendem, który w ostatnim czasie napędza dobrą koniunkturę na rynku premium, jest tzw. second home. To rodzaj inwestycji w drugą lub kolejną nieruchomość zlokalizowaną najczęściej przy akwenach wodnych, szczytach górskich albo w innych miejscach z walorami widokowymi czy przyrodniczymi. Taka willa lub apartament służy właścicielom jako dom wakacyjny, a coraz częściej jako dodatkowe źródło zarobkowania.

Uwaga na chwyty marketingowe

Problem z nazewnictwem może wynikać z faktu, że nie ma jednej definicji apartamentu. Lokale tego typu mają po prostu pewien zespół udogodnień, dzięki której zasługują na to miano. Z drugiej strony angielskie apartament oznacza po prostu mieszkanie i wiele biur nieruchomości wykorzystuje to jako dodatkową reklamę. Przez to wiele mieszkań, które powinny być nazwane lokalami o podwyższonym standardzie, jest wystawianych jako apartamenty. Co wyróżnia te ostatnie? Z pewnością metraż. Apartamentem nie można nazwać przecież kawalerki.

Apartament z prawdziwego zdarzenia powinien być przestronny i wysoki. Standardem jest metraż około 100 metrów kwadratowych i gustownie zaprojektowane, wysokie sufity. Oczywiście powierzchnia ta nie jest twardym wymogiem i zdarzają się mniejsze apartamenty z powiększoną częścią tarasową lub drugim poziomem. Jedno jest pewne – w apartamencie nie grozi nam ciasnota.

Luksus apartamentowca

Apartamentowce to budynki, w których znajdują się omawiane przez nas lokale. Nie przez przypadek nie są to nowoczesne bloki, a częściej gustownie odrestaurowane kamienice. Apartamentowiec to jednak zwykle nowy budynek o starannej architekturze i bardzo atrakcyjnej lokalizacji. Wysoka cena lokali wiąże się też z wieloma udogodnieniami, które zadowolą nawet najbardziej wymagających lokatorów.

Apartament to przede wszystkim lokal o podwyższonym standardzie. Jego rozkład i aranżację stworzyli specjaliści, a do wykończenia użyto materiałów najwyższej jakości. Dobrze zaplanowana części dzienna i nocna mieszkania zapewnia wygodę i luksus, na jakim zależy kupcom apartamentów. Jak wspomnieliśmy wyżej, to jednak nie wszystko. Apartamentowce czy luksusowo odnowione kamienice zapewniają swoim mieszkańcom sporo więcej niż miejsce parkingowe czy piwnice.

Dodatkowym i jednym z najcenniejszych atutów apartamentowca jest szereg usług, jakie zapewnia mieszkańcom. Recepcja zapewniająca bezpieczeństwo, usługi prania czy sprzątania to w takich miejscach standard. Najlepsze apartamentowce zatrudniają concierge, który zajmuje się dodatkową opieką nad rezydentami. Może zarezerwować im bilet do kina czy restauracji lub pomóc zająć się gośćmi. Apartamenty to zwykle kompleks nowoczesnych lokali mieszkaniowych z własną sauną, basenem lub siłownią. Wszystko po to, by zapewnić lokatorom maksymalną wygodę. Tylko tego typu lokale mogą poszczycić się tym mianem i w związku z tym odpowiednio windować cenę lokalu. Właśnie ze względu na cenę, prawdziwych apartamentów w Polsce jest jeszcze niewiele. Najwięcej znajdziemy ich w stolicy.

Zabytki w cenie

Ulga ma na celu nie tylko ułatwienie prac niezbędnych dla utrzymania zabytków w dobrym stanie. Jej zadanie to również zachęcenie inwestorów do nabywania i rzetelnej opieki nad perełkami polskiej architektury historycznej. Nie trzeba wielkiej spostrzegawczości, by dostrzec, jak zabytkowe budowle niszczeją na ulicach polskich miast. Dzieje się tak nawet z unikatami, jak na przykład drewniana zabudowa Białegostoku. Dlaczego? Ponieważ nabycie i odrestaurowanie zabytku wymaga dużych nakładów finansowych, cierpliwości i czasu. Rentowność tych budynków może okazać się bardzo wysoka, ale doprowadzenie ich do stanu używalności przekracza możliwości wielu inwestorów. Ulga ma to zmienić.

Od 1 stycznia 2022 roku z ulgi na zabytki mogą skorzystać członkowie wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych oraz właściciele lub współwłaściciele nieruchomości. Budynek musi mieć oczywiście status zabytku, wtedy będziemy mogli odliczyć nie tylko koszty związane z remontem czy konserwacją, ale i te na zakup nieruchomości. Właśnie w tej zmianie politycy upatrują szansę na rewitalizację pięknych i wartościowych budynków. Ulgi podatkowe powinny przyciągnąć inwestorów szczególnie w te miejsca, gdzie lokalizacja jest atrakcyjna.

Kluczowe pytanie to jakie wydatki można odliczyć i jakie są ich limity? Ulga polega na corocznym odliczeniu od kwoty opodatkowania aż połowy kosztów poniesionych na fundusz remontowy i/lub prace budowlane czy konserwatorskie. To ogromna różnica, biorąc pod uwagę, że to właśnie ich koszty najczęściej zniechęcały inwestorów.

Oczywiście aby móc odliczyć wydatki na zabytkowy budynek, trzeba je odpowiednio udokumentować. W przypadku spółdzielców i członków wspólnoty wystarczy dowód wpłaty na fundusz remontowy. Właściciele prywatni będą musieli przedstawić faktury związane z konkretnymi wydatkami remontowo-budowlanymi.

Jednak to nie wszystko. Według nowych zasad, korzystając z ulgi, od podstawy możemy też odliczyć wydatki związane z nabyciem nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków. Limit odliczeń z obu tytułów nie może jednak przekroczyć 500 tysięcy złotych.

Omówione zmiany oznaczają konkretne korzyści dla osób zainteresowanych inwestycją w zabytek. Jak mówiliśmy na wstępie, wartość tego typu budynków trudno oszacować, a dobrze utrzymane, szybko zyskują na wartości. Ulga, która obowiązuje od początku tego roku, może więc oznaczać nowe życie dla wielu skarbów polskiej architektury.

Lokalizacja jest najważniejsza

To jest dobra i zła wiadomość. Dobra dla tych, którzy mają dom w atrakcyjnej lokalizacji, ponieważ nie ważne w jak kiepskim on będzie stanie i tak znajdzie nabywcę. Zła dla tych, których nieruchomość położona jest w mniej atrakcyjnej okolicy, bo niestety ale domu nie przeniesiesz. Jednak i w tym drugim przypadku istnieje szansa na pozytywny wpływ lokalizacji na cenę. I to należy mieć na uwadze, jeśli kupuje się dom w celach inwestycyjnych. Otóż niektóre lokalizacje w danej chwili nie są jeszcze zbytnio atrakcyjne, jednak mają przed sobą świetne perspektywy. Zazwyczaj łączy się to z planowaną rozbudową pobliskiej infrastruktury. Jeden z typowych przykładów to domy położone na terenach przylegających do terenów przeznaczonych pod obwodnice miasta. Póki obwodnicy nie ma – ceny są tam niskie. Jednak gdy droga powstanie, dojazd do miasta oraz do sieci dróg krajowych będzie na tyle dobry, że również wartość domu od razu skoczy do góry.

Charakterystyka okolicy

Jest to w pewien sposób związane z poprzednią sekcją, czyli z lokalizacją, ale chodzi tu o inne aspekty. Zdarza się, że mimo iż lokalizacja jest atrakcyjna, najbliższe sąsiedztwo działa jednak niekorzystnie na atrakcyjność domu. W mieście może to być np. przystanek autobusowy naprzeciw nieruchomości, przez co nieustannie słychać głośne, dieslowskie silniki autobusów. Poza miastem może to być z kolei jakiś obiekt przemysłowy albo np. spalarnia śmieci lub oczyszczalnia ścieków. Działa to także w drugą stronę i jeśli masz dom w peryferyjnej dzielnicy miasta, jednak niebawem powstanie w niej stacja metra, takie sąsiedztwo wpłynie korzystnie na atrakcyjność nieruchomości.

Wielkość i zagospodarowanie działki

Jeśli ktoś kupuje dom, to m.in. dlatego, że chce mieć dookoła niego kawałek prywatnego terenu. Tak więc dom z większą działką będzie bardziej atrakcyjny. Szczególnie, jeśli dotychczasowy właściciel lub gospodarz poświęcił środki i pracę na to, by tę działkę porządnie zagospodarować. Mowa tu o porządnym ogrodzeniu, nasadzeniach, zbiorniku na deszczówkę czy domku gospodarczym do przechowywania narzędzi i np. opału.

Stan techniczny domu

To chyba jest oczywiste, że jeśli dom jest ruiną, to również jego atrakcyjność jest bardzo niska. Jeśli znajduje się w dobrej lokalizacji, i tak go sprzedasz, jednak cena będzie dużo niższa od rynkowej. Często klienci nie chcą samemu remontować domu. Pragną wprowadzić się do już gotowego do zamieszkania lokalu i są skłonni za ten komfort zapłacić za to więcej niż gdyby samodzielnie przeprowadzali remont. Dlatego doprowadzenie domu do dobrego stanu technicznego może być po prostu dobrą inwestycją.

Układ pomieszczeń

Zdarza się, że naprawdę duże domy mają na tyle niefunkcjonalny układ pomieszczeń, iż nawet rodzina 2+2 ma problemy z funkcjonowaniem w nich. Z kolei nowoczesne projekty stawiają na to, aby przestrzeń była wykorzystana optymalnie. Dlatego nowe domy, mimo średnio mniejszej przestrzeni niż takie budowane przed chociażby dekadą, w praktyce okazują się wygodniejsze. Możesz rozważyć opcję przearanżowania ścianek działowych i układu pomieszczeń tak, aby zoptymalizować funkcjonalność domu – to podniesie jego atrakcyjność, dzięki czemu nie tylko szybciej znajdziesz klienta, ale też uzyskasz wyższą cenę.

Wyposażenie domu

To bardzo szeroki temat. Może obejmować nawet umeblowanie – czy to całkowite, czy tylko części wykonane pod zabudowę. Sprzęt RTV i AGD – zdarza się, że na rynek trafiają domy w pełni wyposażone. W domu istotne są również takie elementy wyposażenia jak kotły grzewcze, klimatyzacja czy instalacja fotowoltaiczna. Wszystko to może podnieść atrakcyjność, ale nie musi. Jeżeli wyposażenie jest stare, wadliwe i nadaje się tylko do wymiany, dla klienta będzie dodatkowym kosztem, a nie atutem.

Nieruchomości premium – cechy

Pisząc o nieruchomościach premium, mamy na myśli przede wszystkim nieruchomości mieszkalne, a więc domy oraz mieszkania. Generalnie, aby być zaliczonym do tego segmentu, muszą one posiadać ponadprzeciętny standard, co jest mierzone na wielu parametrach, w tym dotyczy jakości materiałów, wysokości pomieszczeń, wielkości przeszkleń, klasy wykończenia oraz wyposażenia.

Cechy lokali mieszkalnych premium:

Wysoka jakość materiałów budowlanych. To nie zawsze będzie widoczne w trakcie oględzin, ale szybko się uwidoczni podczas eksploatacji mieszkania lub apartamentu premium. Znaczenie mają zarówno materiały, z których skonstruowano ściany oraz stropy, jak też klasa użytych okien i drzwi. To wszystko przekłada się na szereg cech: izolację terminczną, izolację akustyczną, wpływ budynku na zdrowie.

Parametry budynku oraz mieszkania. Jedną z najłatwiej dostrzegalnych cech lokali w segmencie premium jest większa powierzchnia. Dotyczy to nie tylko samych mieszkań, ale też przestrzeni wspólnych. W normalnych inwestycjach przestrzenią gospodaruje się oszczędnie, dzięki czemu można zaoferować klientowi niższą cenę. W przypadku segmentu premium nie ma to znaczenia, ponieważ nie cena decyduje tu o atrakcyjności lokalu. Możemy się więc spodziewać szerokich klatek schodowych, dużych, szybkobieżnych i cichych wind, przestronnych korytarzy, jak też komórek lokatorskich. Z kolei w mieszkaniu pomieszczenia będą większe, zamiast balkonu może być spory taras, a stropy będą wyższe niż w standardowych inwestycjach.

Lokalizacja. Działka budowlana w atrakcyjnej lokalizacji, np. w pobliżu centrum dużego miasta, to koszt na tyle duży, iż w przypadku zwykłych inwestycji nie opłaca się ich stawiać w takim miejscu. Co innego, jeśli mówimy o nieruchomościach premium – tutaj dobra, prestiżowa lokalizacja to jeden z fundamentów marketingu i sprzedaży, dlatego deweloperzy tego typu budynki stawiają na najdroższych parcelach.

Dodatkowe udogodnienia. Tutaj katalog jest bardzo szeroki. Obejmuje całodobową recepcję w głównym hallu, sprzątanie, dostęp do prywatnej siłowni lokatorów, wspólny ogród na dachu itp. Tak naprawdę rodzaj i liczba tych udogodnień zależą od tego, jak bardzo premium jest dana inwestycja, i może obejmować nawet indywidualną obsługę typu concierge.

Dlaczego warto inwestować w nieruchomości premium?

Ogólnie rynek nieruchomości jest w miarę stabilny i można uznać, że w długim terminie niemal każda nieruchomość zyskuje na wartości. Jednak w okresach krótszych mogą wystąpić niekorzystne zjawiska, powodujące spadek cen. Z tym że praktycznie nie dotyczy to segmentu premium – on jest odporny na dekoniunkturę.

Z czego to wynika? Nieruchomości premium nie są adresowane do masowego klienta, dlatego też zmiany koniunktury w gospodarce nie za bardzo wpływają na popyt w tym segmencie. Często się mówi, że na kryzysach zarabiają najbogatsi i widać to w przypadku omawianych lokali mieszkalnych – zapotrzebowanie na nie jest zawsze, a korekt cen w dół się nie obserwuje. Jedyny scenariusz, w którym mieszkania w najatrakcyjniejszych lokalizacjach zaczęłyby tanieć, to kompletna zapaść gospodarki, wywołana np. wojną. Jednak w takiej sytuacji praktycznie żadna inwestycja nie daje bezpieczeństwa.

Wniosek z tego jest taki, że jeśli masz środki wystarczające do wejścia na rynek nieruchomości premium – zrób to. Dodatkowy atut jest taki, że wynajmowanie apartamentu premium bardzo często jest rozwiązaniem stabilnym, gdyż klientem są duże firmy, zapewniające lokal mieszkalny dla kadry zarządzającej lub istotnych pracowników przebywających w delegacji. Dużo wyższe stawki najmu oczywiście wiążą się też z koniecznością utrzymania lokalu w idealnym stanie – w segmencie premium nie ma miejsca na oszczędności i niedopatrzenia.

Dotacja Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego

Zgodnie z ustawą o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z 23 lipca 2003 r. istnieje kilka form ochrony zabytków w Polsce. Jedną z nich jest wpis do rejestru zabytków. Każde województwo posiada osobny rejestr, a odpowiedzialnym za jego prowadzenie w każdym z nich jest wojewódzki konserwator zabytków. Posiadacz zabytku znajdującego się w takim rejestrze ma obowiązek stosować się do zaleceń oraz wykonywać obowiązki związane z utrzymaniem takiego obiektu oraz zachowaniem jego wartości. Zagospodarowanie, remont czy adaptacja chronionego zabytku może odbywać się w bardzo ograniczonym zakresie i wyłącznie pod nadzorem służb konserwatorskich. Przed rozpoczęciem jakichkolwiek robót służby te muszą wydać specjalne pozwolenie na ich realizację. Mając jednak na uwadze koszty z jakimi wiąże się konserwacja czy remont zabytków, Minister Kultury i Dziedzictwa Narodowego co roku udziela wsparcia finansowego na tego typu zadania. Po pomoc w sfinansowaniu renowacji mogą zgłosić się podmioty prawa polskiego – osoby fizyczne, jednostki samorządu terytorialnego oraz inne jednostki organizacyjne, które są właścicielami lub posiadaczami zabytku wpisanego do rejestru zabytków czy posiadające taki obiekt w trwałym zarządzie.

Nawet 100% nakładów koniecznych do wykonania prac

Środki pieniężne można otrzymać na różnego rodzaju przedsięwzięcia związane z pracami konserwatorskimi czy robotami budowlanymi. Zakres jest szeroki i obejmuje m.in. sporządzenie niezbędnych ekspertyz technicznych i konserwatorskich, modernizację instalacji elektrycznej, odnowienie lub odtworzenie okien, drzwi, pokrycia dachowego, wykonanie izolacji przeciwwilgociowej, itp. Na wykonanie wszystkich prac można uzyskać do 50% nakładów koniecznych do ich zrealizowania. Natomiast w przypadku zabytków o wyjątkowej wartości historycznej, artystycznej lub naukowej, obiektów wymagających przeprowadzania prac złożonych technicznie lub prac wymagających niezwłocznego wykonania można uzyskać nawet do 100% nakładów. Minimalna kwota dotacji wynosi 25 tys. zł. Wnioski należy składać do Ministerstwa Kultury i Dziedzictwa Narodowego. O dotację ubiegać się można na prace planowane do przeprowadzenia w roku złożenia wniosku lub następnym, bądź przed upływem 3 lat od zakończenia prac. Wszystkie szczegółowe informacje, takie jak rodzaje kwalifikujących się zadań czy terminy i tryb naboru wniosków znajdują się w regulaminie programu na dany rok.

Inne podmioty udzielające dotacji

Zgodnie z ustawą dofinansowania udzielić może także wojewódzki konserwator zabytków oraz organ stanowiący gminy, powiatu lub samorządu województwa, na zasadach określonych w podjętej przez dany organ uchwale.

Należy pamiętać, że nie ma czegoś takiego jak obowiązująca definicja nieruchomości premium. Jest to termin stosowany w pośrednictwie w obrocie nieruchomościami, jednak jego znaczenie ustalone jest zwyczajem i praktyką. Dlatego mimo że w żadnej ustawie nie jest zapisane, czym jest taki lokal lub dom, każdy agent intuicyjnie będzie wiedział, jak rozpoznać nieruchomość premium.

W mieszkalny segment premium wpadają dwa typy nieruchomości – domy oraz mieszkania. Domy to zazwyczaj wille, jednak ewentualnie mogą być poszerzone o segment pałaców. Jednak jest to już dosyć specyficzna działka, ponieważ zazwyczaj wiąże się z ograniczeniami i wymaganiami wynikającymi z podpadania pod kategorię zabytków. Jeśli chodzi o mieszkania premium, to zwyczajowo stosuje się chętnie nazwę apartamentów. Jednak w ostatnich latach termin ten uległ dużej dewaluacji. Stosowany jest jako element marketingu normalnych mieszkań i obecnie w większych miastach ciężko znaleźć cokolwiek, co według sprzedającego nie jest apartamentem. Warto mieć to na uwadze, chociażby czytając ten tekst, aby nie dojść do błędnych wniosków.

Aby uchwycić swoiste cechy mieszkań premium, przyjrzyjmy się ich dwóm typom: penthouseom oraz loftom. Penthousy to apartamenty położone na najwyższym piętrze inwestycji. W niektórych budynkach piętra te mają inne parametry niż pozostałe, np. wyżej położone stropy, większe przeszklenia, jak też dostęp do dużych, położonych na dachu tarasów. Z kolei lofty łączą ze sobą cechy mieszkań premium ze stylem retro – są to lokale mieszkalne powstałe w zaadaptowanych obiektach przemysłowych, w tym magazynowych. Pozwala to uzyskać w nich parametry analogiczne do już wymienionych, przy czym wysokość stropów potrafi tu być naprawdę imponująca, często wynosząc dwie standardowe kondygnacje.

Jak widać więc, nieruchomości premium cechują się większą przestrzenią, zarówno w ujęciu wertykalnym (wysokość stropów), jak i horyzontalnym (powierzchnia użytkowa). Tutaj istotne jest to, że sama powierzchnia niewiele nam mówi o standardzie lokalu. Trzeba ją ująć w zestawieniu z liczbą pomieszczeń. Przykładowo mieszkanie o powierzchni 100 mkw. i 5 pokojach nie będzie nieruchomością premium, ale zwykłym lokalem mieszkalnym dedykowanym rodzinie z dziećmi. Jeżeli jednak na tych 100 mkw. wyodrębnione są tylko 2 pokoje, to jest to wyraźny sygnał, iż oszczędne gospodarowanie przestrzenią nie jest tu priorytetem.

W lokalach mieszkalnych premium charakterystyczna jest duża przestrzeń, niekoniecznie mająca czysto praktyczne znaczenie. Chodzi o uniknięcie poczucia ścisku. Uzyskuje się to i poprzez wysoko położone stropy, i przez dużą powierzchnię pomieszczeń. Do tego wysokie stropy pozwalają zastosować większe przeszklenia, dzięki czemu nieruchomość premium często jest bardzo dobrze doświetlona światłem naturalnym.

W kontekście przestrzeni pojawiła się już informacja o dużych przeszkleniach. To zazwyczaj wymusza też zastosowanie materiałów wyższej jakości – w ten sposób przechodzimy do kolejnej ważnej cechy nieruchomości premium. Wykończone są one bardzo dobrymi materiałami, co gwarantuje nie tylko wizualną atrakcyjność, ale też dużą trwałość. W takich lokalach rezygnuje się z materiałów sztucznych i kompozytowych na rzecz naturalnych, a więc drewna, kamienia czy metalu.

Wysokiej jakości materiały są elementem całościowego projektu. Nieruchomości premium aranżuje się i wykańcza pod opieką architekta wnętrz. Jest to widoczne w ogólnym standardzie wnętrza, tworzącego pewną spójną estetyczną całość. Z tego też względu wiele elementów, które w zwykłych mieszkaniach mają wyłącznie użytkową funkcję, tutaj oprócz tego pełnią też rolę akcentów i „upiększaczy”. Jak już wspomnieliśmy – w dużej mierze dotyczy to samej przestrzeni. W lokalu premium wykorzystanie miejsca nie jest optymalizowane pod funkcje użytkową. Zazwyczaj jest sporo wolnego metrażu, którego jedyne zadanie to nadanie wnętrzu odpowiedniego, luksusowego charakteru.