Formę zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości określa kodeks cywilny. Jedyny rodzaj umowy przenoszącej własność to akt notarialny. Każda inna umowa zawarta między stronami będzie nieważna i nie powoduje skutków prawnych. Nie ma znaczenia rodzaj nieruchomości, jej przeznaczenie czy wartość.

Akt notarialny wymagany jest również w przypadku nieodpłatnego przekazania nieruchomości w darowiźnie.

Akt notarialny gwarancją bezpieczeństwa transakcji

Notariusz zobowiązany jest do prawidłowego przygotowania umowy oraz dopełnienia wszelkich formalności. W przypadku podejrzenia oszustwa lub wątpliwości co do dobrowolnego przystąpienia stron do transakcji jest on zobowiązany do odmowy sporządzenia aktu notarialnego, co zabezpiecza zarówno interesy sprzedającego, jak i nabywcy.

Na podstawie aktu notarialnego robione jest później zgłoszenie do sądu w celu aktualizacji zapisów w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.

Dokumenty niezbędne do przygotowania umowy

Zanim złożymy swoje podpisy na potwierdzenie przeprowadzenia transakcji, musimy do notariusza dostarczyć dokumenty niezbędne do przygotowania umowy. Ich rodzaj i liczba będzie uzależniona od rodzaju nieruchomości oraz rynku, na jakim ją kupujemy. Inne dokumenty będą potrzebne przy zakupie nieruchomości od dewelopera, a inne, gdy kupujemy lokal z drugiej ręki.

Podstawowymi dokumentami są:

• umowa przedwstępna, która również może być zawarta w formie aktu notarialnego,
• dokument potwierdzający prawo własności sprzedającego, np. akt notarialny,
• numer księgi wieczystej,
• zaświadczenie potwierdzające, że nikt nie jest zameldowany, w przypadku nieruchomości mieszkalnych,
• zaświadczenie o braku zaległości w opłatach,
• świadectwo charakterystyki energetycznej.

W przypadku zakupu domu zostaniemy również poproszeni o dostarczenie wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wypisu z rejestru gruntów.

Dodatkowe dokumenty mogą być wymagane w przypadku zakupu działki budowlanej lub gdy transakcja jest finansowana za pomocą kredytu hipotecznego. W każdym przypadku strony będą również musiały przedstawić dokument tożsamości.

Koszty

Za sporządzenie aktu notarialnego notariusz pobiera taksę, której górna wysokość jest określona przepisami i jest uzależniona od wartości nieruchomości.

U notariusza ponosimy również inne opłaty, takiej jak sądowa opłata za założenie księgi wieczystej i wpis własności. W przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym notariusz pobiera również od nas i odprowadza do urzędu skarbowego podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC).

Dodatkowy koszt, na który musimy być przygotowani, to opłata za wydanie odpisu aktu notarialnego.

Ceny mieszkań wciąż w górę

Redakcja Bankier.pl z firmą Cenatorium i „Pulsem Biznesu” co kwartał prezentuje analizę cen transakcyjnych nieruchomości w dużych miastach w Polsce. Obejmuje ona Gdańsk, Kraków, Lublin, Łódź, Olsztyn, Poznań, Warszawę i Wrocław. Fala podwyżek, z którą mamy do czynienia od początku 2023 roku, spowodowała, że wzrost średnich cen transakcyjnych mieszkań wynosił ponad 20% w ujęciu rocznym.

Największe objęły małe mieszkania, które mają poniżej 35 mkw. W I kwartale 2024 roku płacono za nie średnio 15 845 zł/mkw. To oznacza wzrost o 23%, a kwotowo – 3,2 tys. zł za mkw. To jednak nie w stolicy odnotowano największą zmianę ceny. W Poznaniu było to 28% – cena przekroczyła 11 tys. za mkw. W I kwartale 2024 roku trzeba było tam zapłacić o 2,5 tys. zł więcej za mkw. niż rok wcześniej.

Na rynku widać spowolnienie

Wprawdzie ceny mieszkań wciąż rosną, ale nie w takim tempie jak w poprzednim roku. Szczególnie widać to w przypadku większych lokali – od 35 do 60 mkw. Ich średnia cena transakcyjna wzrosła z 3 do 6%. Dla porównania, w ostatnim kwartale 2023 roku we wszystkich analizowanych miastach wzrosty wynosiły powyżej 6%, a w Łodzi nawet 10% kwartał do kwartału.

Z inwestowaniem jest tak, że praktycznie każdy czas jest na nie dobry. Kwestia tego, czy się posiada wolne środki (lub jaki jest koszt ich pozyskania) oraz, czy się jest w stanie zidentyfikować dobrą okazję inwestycyjną. W czasach rekordowej koniunktury niemal wszyscy stają się inwestorami, ponieważ wypracowywanie zysku z inwestycji jest banalnie proste. Tak to wyglądało na rynku nieruchomości w ostatnich dwóch latach – czego by się nie kupiło, wychodziło się na tym na plus. Nawet jeżeli był to zakup kredytowany, ponieważ koszt pozyskania pieniędzy z banku był śmiesznie niski.

Obecnie obserwujemy dosyć gwałtowne odwrócenie koniunktury w mieszkaniówce. Wszystkie nowe raporty pokazują zapaść na rynku kredytów hipotecznych, drastyczny spadek popytu oraz wyhamowanie lub nawet spadek cen. Czynniki, które są tu kluczowe, to:

• spadająca zdolność kredytowa – wywołane jest to podnoszeniem stóp procentowych przez RPP (i idącym za tym wzrostem parametru WIBOR), co z kolei jest próbą zatrzymania inflacji. Osoby, które chcą zaciągnąć kredyt, są przez banki odprawiane z kwitkiem lub otrzymują dużo mniejszą kwotę pożyczki. Z kolei te, które już są zadłużone, z miesiąca na miesiąc płacą coraz wyższą ratę.
• niepewność finansowa – inflacja oraz atak Rosji na Ukrainę, wraz z wynikającym z tym bałaganem na rynku energetycznym i paliwowym, spowodowały spadek nastrojów wśród konsumentów. Nawet jeżeli kogoś stać na kredyt, zastanowi się on dwa razy zanim zaciągnie takie długoterminowe zobowiązanie w sytuacji, gdy nie wiadomo, co się będzie działo z pracą i zarobkami za rok czy nawet za kilka miesięcy.
• wysokie ceny mieszkań – stawki za metr kwadratowy osiągnęły taki poziom, że obecnie nawet dobrze zarabiające małżeństwa nie mogą sobie pozwolić na zakup lokalu o metrażu odpowiednim do ich potrzeb.

Wygląda na to, że rynek mieszkaniowy uległ przegrzaniu. Osoby, które nie mają dobrego rozeznania w tematyce inwestowania, są przekonane, że to koniec hossy i należy się wycofać z mieszkaniówki. Nie jest to do końca prawdą. Na pewno dużo bardziej sceptyczni powinni być ci, którzy lewarują się kredytem hipotecznym – koszt kredytu jest wysoki, a wzrosty cen mieszkań hamują. Za to klienci gotówkowi są w uprzywilejowanej sytuacji i dla nich być może nadchodzi czas żniw.

Każdy doświadczony inwestor wie, że kryzys gospodarczy to czas, gdy należy wybrać się na zakupy. Oczywiście, jeśli posiada się do tego zdolność finansową. W czasie kryzysu popyt maleje, do tego inwestorzy, którzy wpadli w finansowe kłopoty, bo przeszacowali zyski, a niedoszacowali kosztów, zaczynają wyprzedawać aktywa. Jeżeli więc w takim momencie masz środki na zakup, to kupisz okazyjnie, na “wyprzedaży”. W kontekście rynku mieszkaniowego warto jednak mieć na uwadze, iż obecnie najbardziej atrakcyjne inwestycyjnie lokale, czyli kawalerki i mieszkania z dwoma pokojami, nadal drożeją. Nie doczekaliśmy więc jeszcze momentu, gdy ceny byłyby korygowane w dół we wszystkich segmentach rynku.

Jak to w czasie zawirowań, tak i teraz pojawiają się ryzykowne opcje inwestycyjne. Część deweloperów próbuje wpuszczać inwestorów jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Tworzone są np. spółki celowe, w których można kupić udział z “gwarancją” zysku. Zazwyczaj są to deklaracje możliwości zarobienia kilkunastu procent w skali roku, jednak zdarzają się też mali, agresywni gracze, którzy kuszą kilkudziesięcioma procentami rocznie. Do takich zapewnień lepiej podejść sceptycznie, ponieważ wypracowanie takiego zwrotu w obecnym otoczeniu gospodarczym będzie niezwykle trudne – kredyt jest drogi a sentyment wśród kupujących coraz bardziej negatywny.