Czym dziś jest segment premium i luxury?

Polski rynek nieruchomości z wyższej półki wyraźnie się spolaryzował. Z jednej strony mamy inwestycje premium, czyli projekty o bardzo wysokim standardzie, dobrej lokalizacji i bogatej ofercie udogodnień. Z drugiej segment luxury, znacznie węższy i bardziej elitarny, oparty na unikatowości i limitowanej skali. To często kameralne realizacje w miejscach, których nie da się powielić, z wyrazistą architekturą, dopracowanym designem i elementami sztuki.

Jak podkreślają przedstawiciele branży, kluczowa pozostaje lokalizacja, ale coraz większe znaczenie ma też doświadczenie dewelopera oraz spójna koncepcja całego projektu. Klienci zwracają uwagę na części wspólne, jakość materiałów, nowoczesne technologie i detale, które budują codzienny komfort. Co istotne, granicę między segmentem popularnym a premium coraz częściej wyznaczają sami nabywcy, a nie marketingowe hasła.

Kto kupuje nieruchomości premium w Polsce?

Profil kupującego w tym segmencie jest zaskakująco spójny. Wciąż dominują przedsiębiorcy, menedżerowie i inwestorzy traktujący nieruchomości jako bezpieczną lokatę kapitału. Coraz mocniej zaznacza się jednak obecność osób z branż technologicznych, kreatywnych i medialnych. Dla nich równie ważna jak prestiż jest estetyka, charakter miejsca i poczucie wyjątkowości.

W praktyce nie są to klienci poszukujący standardowych rozwiązań. Oczekują przestrzeni, która oferuje konkretne doświadczenie i wyróżnia się na tle całego rynku high-end. W Krakowie widoczna jest też silna grupa kupujących z zagranicy, przyciąganych stabilnością rynku, historią miasta i jego unikalnym klimatem. To pokazuje, że polski segment premium przestał być rynkiem wyłącznie lokalnym.

Gdzie luksus sprzedaje się najlepiej?

Należy podkreślić, że najbardziej pożądane adresy wciąż znajdują się w największych miastach. W Warszawie prym wiodą Śródmieście, Powiśle, Mokotów i Żoliborz, gdzie centralna lokalizacja łączy się z prestiżem i wysokiej klasy architekturą. To właśnie tam powstają inwestycje najbliższe międzynarodowym standardom luksusu.

W Krakowie uwagę nabywców przyciągają Stare Miasto i Kazimierz, oferujące styl życia, którego nie da się odtworzyć w nowych dzielnicach. W Gdańsku kluczowe są Stare Miasto, Wyspa Spichrzów oraz nadmorskie lokalizacje, takie jak Jelitkowo czy Brzeźno, gdzie widok na wodę realnie podnosi wartość nieruchomości.

Poza dużymi aglomeracjami segment luxury coraz częściej rozwija się w miejscach związanych z rekreacją i naturą. Nadmorskie kurorty oraz Zakopane przyciągają klientów szukających drugiego domu bądź też apartamentu o wyjątkowym charakterze. To wyraźny sygnał, że luksus w Polsce przestał być jednowymiarowy i coraz częściej oznacza styl życia dopasowany do indywidualnych potrzeb.

Phuket od kilku lat dynamicznie się rozwija. Powstają tam nowe drogi, centra handlowe i strefy biznesowe, a rynek nieruchomości przeżywa prawdziwy rozkwit. Dla Polaków, którzy szukają dywersyfikacji inwestycji i chcą uniezależnić się od europejskich trendów, to atrakcyjna i coraz bardziej dostępna alternatywa.

Nowy kierunek zamiast południowej Europy

Jeszcze do niedawna większość inwestorów z Polski wybierała południowe wybrzeża Europy, takie jak Hiszpanię, Grecję czy Cypr. Jednak wzrost cen, podatków i biurokracji sprawił, że zainteresowanie tymi regionami zaczęło słabnąć. Tajlandia z kolei oferuje niższe ceny zakupu i wyższy potencjał zysków. Mimo odległości, coraz więcej osób widzi w niej stabilny rynek o dużych możliwościach.

Na Phuket europejski standard życia spotyka się z tropikalnym klimatem. Dla turystów to rajskie miejsce z idealnymi plażami, a dla inwestorów – miejsce o rosnącej wartości nieruchomości. Zakup apartamentu przestaje być egzotyczną fanaberią, a staje się przemyślaną decyzją finansową.

Zysk w rytmie tropików

Phuket to jedna z najchętniej odwiedzanych wysp Azji, bo tylko w 2024 roku odwiedziło ją prawie 9 milionów turystów. Hotele i apartamenty w sezonie wysokim są niemal w pełni obłożone, co przekłada się na ogromne zapotrzebowanie na wynajem krótkoterminowy. Dla wielu inwestorów oznacza to szybki zwrot z inwestycji i stabilny dochód pasywny. W przeciwieństwie do nasyconego rynku europejskiego, tajlandzki sektor nieruchomości wciąż ma przestrzeń do wzrostu. Wartość gruntów i lokali rośnie tam nawet o kilkanaście procent rocznie.

Nie tylko wakacyjny raj, ale realny biznes

Choć Tajlandia kojarzy się głównie z wypoczynkiem, jej rynek nieruchomości staje się pełnoprawną częścią gospodarki. Dobrze rozwinięta infrastruktura, przyjazne przepisy i otwartość na kapitał zagraniczny sprawiają, że inwestowanie jest coraz łatwiejsze.

Martin Phillips z tajlandzkiego biura nieruchomości Phuket Plus zauważa, że Polacy najczęściej decydują się na mieszkania typu condo, czyli lokale należące do prywatnych właścicieli, które są częścią większego kompleksu hotelowego lub apartamentowego. Takie nieruchomości mogą być wynajmowane turystom przez profesjonalnego operatora, dzięki czemu właściciel czerpie zyski bez konieczności samodzielnego zarządzania wynajmem.

Ceny zaczynają się już od około 450 tys. zł, co odpowiada kosztowi małego mieszkania w Polsce, ale z potencjałem znacznie wyższej stopy zwrotu dzięki dużemu ruchowi turystycznemu przez cały rok. Połączenie niższych kosztów, rosnącego popytu i dynamicznego rozwoju regionu sprawia, że Polacy coraz częściej widzą w tej wyspie coś więcej niż egzotyczny cel podróży.

Więcej decyzji, mniej czekania

Raport z rynku wtórnego w III kwartale 2025 r. przygotowany przez Nieruchomosci-oonline.pl wskazuje, że to nie był jeszcze masowy zwrot, ale zauważalny sygnał, że kupujący zaczęli działać szybciej. Wpływ na to miały przede wszystkim niższe stopy procentowe, obniżane przez Radę Polityki Pieniężnej w lipcu i we wrześniu, oraz drożejący najem, który ponownie czyni własne mieszkania bardziej opłacalną inwestycją. Część osób, zmęczona niepewnością wokół rządowych dopłat, po prostu zrezygnowała z czekania na kolejne programy i ruszyła na rynek. Pośrednicy nieruchomości też zauważyli ten ruch. Połowa ankietowanych biur (50%) wskazała na większe ożywienie wśród klientów, około jedna czwarta (27%) mówiła o braku zmian, a nieco mniej (23%) o niewielkim spadku aktywności.

Ceny stabilne z lokalnymi wyjątkami

Wzrost popytu nie przełożył się na gwałtowne zmiany cen. W większości miast wojewódzkich stawki ofertowe utrzymały się na podobnym poziomie jak w II kwartale. Średnio wahania nie przekraczały 1-2%. Największe spadki cen rzędu 3-5% odnotowano w Kielcach, Opolu i Łodzi.
Warunki panujące na rynku spowodowały, że w niektórych dużych miastach średnie stawki ofertowe za metr kwadratowy są niższe niż w 2024 roku. Najciekawszym przykładem jest Warszawa. W stolicy nastąpił spadek średniej stawki o ponad 1000 zł (do 17,3 tys. zł/mkw.). Kolejne, choć już mniejsze spadki, dotyczyły Lublina (-270 zł, do 10,7 tys. zł/mkw), Gorzowa Wielkopolskiego (-100 zł, 7,7 tys. zł/mkw.) oraz Torunia (-100 zł, 9,3 tys. zł/mkw.).

Największą stabilność widać było w segmencie mieszkań dwupokojowych. Wyższe ceny (wzrosty od 2 do 7%) pojawiły się z kolei w przypadku mieszkań trzypokojowych. Dominują one w ofertach i najczęściej trafiają do rodzin. Nieco większe wahania pojawiły się w cenach ofertowych kawalerek. W ujęciu kwartalnym średnie stawki spadły w Białymstoku, Gdańsku, Gorzowie Wielkopolskim, Toruniu, Kielcach oraz Łodzi.

Jeśli spojrzymy rok do roku, rynek nadal utrzymuje lekką dodatnią dynamikę. Jednak w dużych aglomeracjach coraz częściej mamy stabilizację, a nie dalsze wzrosty.

W ostatnich miesiącach widać wyraźnie, że kupujący reagują na każdy sygnał poprawy dostępności kredytów i warunków finansowania. Jeśli obniżki stóp będą kontynuowane, końcówka roku może przynieść więcej transakcji i większy ruch na rynku. Na razie jednak jesteśmy świadkami wyczekiwania i przemyślanych decyzji — z coraz większą gotowością do zakupu. Sprzedający, świadomi konkurencji, częściej otwierają się na negocjacje i obniżki cen. W efekcie rynek wtórny wchodzi w fazę powolnego, ale zdrowego ożywienia.

Ceny wciąż w górę, ale wolniej

Choć średnia cena gruntu budowlanego w Polsce nie rośnie już w tak zawrotnym tempie jak w latach 2021–2022, trend zwyżkowy cały czas się utrzymuje. Z danych Cenatorium zebranych przez rankomat.pl wynika, że w I kwartale 2025 r. za metr kwadratowy trzeba było zapłacić średnio 206 zł. To niewielki wzrost wobec 2024 roku, kiedy przeciętna stawka wynosiła 198 zł.

Drogie miasta kontra tańsza prowincja

Najwięcej zapłacą inwestorzy w rejonach o dużym potencjale gospodarczym i deweloperskim. Województwo pomorskie jest niekwestionowanym liderem. Średnia cena za mkw przekracza tam 1 180 zł, a w Gdyni zdarza się, że grunty kosztują nawet 2 000 zł za mkw. Równie wysokie stawki obowiązują w otoczeniu Warszawy i Krakowa, gdzie atrakcyjne działki osiągają czterocyfrowe ceny za metr.

Na drugim biegunie plasują się regiony wschodnie i centralne. W województwie podkarpackim średnia cena to 202,50 zł, w lubuskim 213,50 zł, a w kujawsko-pomorskim 233 zł. W mniej zurbanizowanych gminach województw podlaskiego, lubelskiego czy świętokrzyskiego działkę można kupić już za 98–126 zł za metr.

Rozpiętości widać także w obrębie poszczególnych województw. W mazowieckim ceny wahają się od 156 do 1100 zł/mkw, na Dolnym Śląsku od 161 do 788 zł, a w Małopolsce – od 151 do 607 zł. Lokalizacja, bliskość infrastruktury i atrakcyjność inwestycyjna decydują tu o finalnej cenie.

Zmiany w przepisach od 2026 roku

Oprócz różnic cenowych, rynek czekają także zmiany prawne. Od lipca 2026 roku decyzję o warunkach zabudowy otrzymają wyłącznie właściciele gruntów położonych w tzw. strefach uzupełnienia zabudowy, określonych w planach ogólnych gmin. To nowe narzędzie wprowadziła ustawa z lipca 2023 roku, zastępując dotychczasowe studium uwarunkowań.

Każda gmina ma czas na uchwalenie planu ogólnego do 30 czerwca 2026 roku. Jeśli dokument nie powstanie, właściciele działek mogą napotkać poważne trudności przy staraniach o pozwolenie na budowę.

Co to oznacza dla kupujących?

Osoby, które rozważają zakup gruntu, powinny brać pod uwagę nie tylko obecne ceny, ale też przyszłe regulacje. Atrakcyjne lokalizacje wciąż będą drożeć, szczególnie w dużych aglomeracjach. Natomiast w mniej popularnych regionach można znaleźć ziemię w przystępnych cenach, choć jej potencjał inwestycyjny zależeć będzie od tego, czy znajdzie się w strefie uzupełnienia zabudowy. Ostatecznie więc o wartości działki zadecyduje zarówno rynek, jak i lokalne plany zagospodarowania.

W świecie nieruchomości istnieją oferty, które nie godzą się na przeciętność. Są jak klejnoty wśród kamieni, jak pałace pośród blokowisk — wymagają więc nie tylko oprawy godnej ich majestatu, lecz i areny, na której ich blask zostanie należycie doceniony. Gdzie zatem, szanowni pośrednicy i właściciele dóbr luksusowych, winniście publikować swoje najcenniejsze ogłoszenia?

Przedstawiam Wam ranking portali, które najgodniej służą promocji ofert premium — z uwzględnieniem ich zasięgu, siły oddziaływania i zdolności do przyciągania spojrzeń tych, którzy szukają nie byle czego, lecz wyjątkowości.

👑 Miejsce I – Nieruchomosci-online.pl

Korona wśród portali, arystokracja świata ogłoszeń

To nie jest zwykły portal – to salon wystawowy pełen elegancji i spokoju, gdzie każda nieruchomość premium zostaje ukazana w świetle najkorzystniejszym. Fotografie zdobiące oferty są niczym obrazy dawnych mistrzów, opisy przypominają liryczne sonety, a wirtualne spacery wprowadzają klienta do wnętrz z gracją butlera w rękawiczkach.

🔸 Ruch na stronie jakościowy, nie przypadkowy – przyciąga osoby z intencją, nie z nudów.
🔸 Promocja ofert premium w newsletterach oraz kampaniach skierowanych do odbiorców zamożnych.
🔸 Możliwość budowania prestiżu pośrednika poprzez artykuły eksperckie – bezcenne dla tych, którzy chcą nie tylko sprzedawać, ale i błyszczeć w branży.

Tu każda luksusowa rezydencja może rozwinąć swe skrzydła i zatańczyć na scenie z pełną gracją.

🥈 Miejsce II – Otodom

Wszechwładny rynek, gdzie tłum się kłębi, a potencjał bywa ogromny

Otodom to jak ogromny jarmark – głośny, tętniący życiem, pełen ofert wszelakich. Znaleźć tu można zarówno perełki, jak i zwykłe mieszkania. Dlatego oferta premium musi tu błyszczeć mocniej, być lepiej wystylizowana, bardziej wyróżniona.

🔸 Ruch imponujący, ale i konkurencja nie lada.
🔸 Potrzeba dodatkowych wyróżnień, by przebić się ponad zgiełk masowych ogłoszeń.
🔸 Możliwości promocji są szerokie, choć wymagają nakładów.

Portal dla tych, którzy gotowi są walczyć o uwagę królewską oprawą i reklamową szarżą.

🥉 Miejsce III – Morizon / Gratka

Dwaj bracia z jednej dynastii, silni w duecie

Zestawienie tych dwóch portali w jednej pozycji to nie przypadek – podlegają bowiem tej samej koronie. Oferty publikowane na jednym z nich, ukazują się na drugim – jak echo w dwóch pałacowych salach. Ruch niemały, struktura logiczna, a przy odpowiednim nakładzie – potencjał do sprzedaży nieruchomości z duszą.

🔸 Dobre dla eleganckich apartamentów i posiadłości w modnych lokalizacjach.
🔸 Mniej narzędzi do budowania atmosfery luksusu niż liderzy rankingu.

Miejsce godne uwagi dla tych, którzy szukają rozsądnego kompromisu między ceną a efektem.

🏰 Miejsce IV – RynekPierwotny

Portale dedykowane budownictwu nowemu, niczym świeżo powstałe rezydencje

Jeśli Wasza nieruchomość premium to część nowej inwestycji — apartament w wieży z widokiem na rzekę, penthouse w nowym centrum, tu odnajdziecie właściwe audytorium. Tematyczna specjalizacja dają temu serwisowi silną pozycję w segmentach deweloperskich.

🔸 Doskonałe dla nowoczesnych projektów architektonicznych.
🔸 Mniej miejsca na historyczne wille czy dobra z duszą minionych epok.

🌹 Miejsce V – Facebook Marketplace & grupy lokalne

Rynsztok i pałac w jednym – wszystko zależy od rąk, które prowadzą

Choć może wydawać się to zaskakujące, nie sposób pominąć potęgi mediów społecznościowych. W rękach wprawnego marketera Facebook może stać się balową salą, pełną precyzyjnie wyselekcjonowanych gości. Jednak źle użyty – szybko zamieni się w gwarne targowisko próśb, pytań i wiadomości bez pokrycia.

🔸 Możliwość kierowania reklam do wyselekcjonowanej grupy odbiorców.
🔸 Wysokie ryzyko marnowania czasu na niepoważne zapytania.

Idealne jako wsparcie – nie jako główna scena.

Podsumowanie – sztuka publikacji luksusu

Dla nieruchomości z duszą, stylem i rozmachem nie wystarczy byle jakie miejsce. Potrzeba sceny. Kurtyny. Reflektorów. A wszystko to odnajdziecie na Nieruchomosci-online.pl — portalu, który oferty premium traktuje z należytą powagą i estetyką.

Zatem, Drodzy Pośrednicy, jeśli pragniecie, by Wasze ogłoszenia zatańczyły na salonach, a nie zginęły w tłumie — wybierajcie mądrze. Rynek premium wymaga elegancji, strategicznego podejścia i miejsca, które wie, jak pokazać luksus w jego najlepszej odsłonie.

Spadek cen na rynku wtórnym

Jeszcze w III kw. 2024 roku NBP w swoich cyklicznych raportach informował, że ceny mieszkań na rynku wtórnym wciąż wzrastają. Jednak przerwał to ostatni kwartał ubiegłego roku. Po raz pierwszy od niemal dwóch lat zanotowano wyraźne spadki cenowe w stolicach ośmiu województw, w tym w kilku największych polskich miastach:

• w Warszawie – średnia cena transakcyjna spadła o 6,2% w ujęciu kwartalnym i wynosiła na koniec roku około 15 745 zł za 1 mkw., czyli o 1000 zł mniej;
• w Szczecinie – średnia cena transakcyjna spadła o 7,2% i wyniosła 8 758 zł za 1 mkw., czyli o około 680 zł mniej;
• w Łodzi – średnia cena transakcyjna spadła o 5,4% i wyniosła 7 592 zł za 1 mkw., czyli o około 430 zł mniej.

Łódź w IV kw. 2024 roku stała się drugim najtańszym miastem wojewódzkim, zaraz po Bydgoszczy, jeśli chodzi o średnie ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym.

Wzrosty cenowe kwartał do kwartału bank centralny notował w przypadku:

• Wrocławia – o 1,2%,
• Rzeszowa – o 0,1%,
• Opola – o 1,2%,
• Krakowa – o 1%,
• Kielc – o 1,4%,
• Katowic – o 2,3%,
• Gdyni – o 2,3%,
• Gdańska – o 2,4%.

Nie były one jednak tak duże, jak można by się spodziewać. Zwłaszcza że trzy miesiące wcześniej podwyżki w ujęciu kwartalnym wynosiły co najmniej 4%.

Podwyżki cen w perspektywie rocznej

W perspektywie rok do roku w kategorii cen mieszkań z drugiej ręki było zupełnie inaczej. Ceny transakcyjne wzrosły we wszystkich miastach wojewódzkich i w dużych aglomeracjach. Najwięcej, bo o 21,1%, w Krakowie, gdzie za 1 mkw. trzeba było na koniec 2024 roku zapłacić 15 214 zł.

Wciąż w wielu miejscowościach można mówić o dwucyfrowych wzrostach. Jednocyfrowa podwyżka miała miejsce wyłącznie w Bydgoszczy i wyniosła 4,1% rok do roku.

Sytuacja na rynku pierwotnym nieruchomości w Polsce

Jeśli chodzi o mieszkania od deweloperów, średnie ceny transakcyjne spadły kwartał do kwartału tylko w nielicznych przypadkach:

• we Wrocławiu o 4%,
• w Krakowie o 3,4%,
• w Białymstoku o 2%,
• w Opolu o 2,2%.

Już siódmy kwartał z rzędu rosły średnie ceny transakcyjne mieszkań z rynku pierwotnego w Warszawie, gdzie za 1 mkw. trzeba już zapłacić ponad 16,5 tys. zł. W Krakowie, pomimo obniżki w perspektywie kwartalnej, za 1 mkw. lokalu od dewelopera płacono średnio ponad 15 tys. zł. Średnia cena transakcyjna nie przekracza bariery 10 tys. zł mkw. w Bydgoszczy, Olsztynie czy Zielonej Górze.

Narodowy Bank Polski informuje również, że stawki na rynku pierwotnym wzrosły, i to pomimo rosnącej liczby mieszkań na sprzedaż. Dane Cenatorium pokazują, że w IV kw. 2024 roku deweloperzy w siedmiu największych polskich miastach wprowadzili do oferty 11,6 tys. lokali, a sprzedali 9,3 tys.

Kiedy płaci się podatek od sprzedaży mieszkania?

Obowiązek opłacenia takiego podatku pojawia się, gdy sprzedaż mieszkania nastąpi przed upływem 5 lat od jego nabycia. Jeśli kupujący nabył nieruchomość w 2022 roku, a w 2024 zdecydował się na jej sprzedaż, to zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT musi uiścić podatek. Płaci się go nie od kwoty transakcyjnej, ale osiągniętego zysku na sprzedaży. Przykładowo, jeżeli nabywca kupił lokal za 300 tys. zł, a sprzedał za 400 tys. zł, to podatek zapłaci od 100 tys. zł. Jednak tę kwotę może pomniejszyć o wydatki związane z doprowadzeniem lokalu do stanu, który umożliwił mu sprzedaż za wyższą sumę. Chodzi oczywiście o koszty remontu, które muszą być udokumentowane. Podatek od sprzedaży mieszkania wynosi 19% uzyskanego dochodu. Jednak da się go uniknąć. Jak?

Ulga mieszkaniowa sposobem na uniknięcie podatku od sprzedaży

Aby uniknąć zapłaty tego podatku, albo przynajmniej zmniejszyć jego wysokość, należy osiągnięty przychód przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe w terminie trzech lat, licząc od końca roku, w którym doszło do sprzedaży nieruchomości. Co istotne, środki powinny być przeznaczone na inwestycję, która spełnia określone warunki.

Jak wykorzystać środki, aby uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania?

Cele mieszkaniowe oznaczają wydatki na:

• budowę nieruchomości,
• rozbudowę,
• nadbudowę,
• przebudowę,
• remont lokalu,
• zakup mieszkania,
• nabycie gruntu,
• zakup udziału w gruncie związanym z budynkiem mieszkalnym.

Zatem katalog wydatków, które uznawane są za cele mieszkaniowe, jest szeroki.

Inwestycji należy jednak dokonać nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.

Co zrobić, żeby skorzystać z ulgi?

Załóżmy, że do sprzedaży mieszkania doszło w maju 2024 roku. Jego właściciel ma czas do 30 kwietnia 2025 roku, aby złożyć zeznanie PIT-39, w którym zadeklaruje, że chce skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Termin trzech lat liczy się od końca roku, zatem sprzedający musi wydać uzyskane środki na cele mieszkaniowe do końca 2027 roku.

Czy zakup sprzętu AGD i mebli to także cele mieszkaniowe?

Z interpretacji Ministerstwa Finansów z 13 października 2021 roku wynika, że niektóre wydatki mogą być uznane za cele mieszkaniowe i tym samym dać możliwość skorzystania z ulgi. Mogą to być koszty zakupu i montażu:

• kuchenki gazowej,
• płyty indukcyjnej,
• piekarnika,
• zmywarki,
• lodówki,
• kuchenki elektrycznej lub gazowo-elektrycznej,
• okapów kuchennych,
• mebli wykonanych na indywidualne zlecenie, które są trwale związane z obiektem, np. szafy wnękowe czy meble w zabudowie kuchennej,
• szafki, które są elementem mocowania umywalki,
• wewnętrzne oświetlenie sufitowe i ścienne.

W razie konieczności sprzedaży lokalu przed upływem 5 lat warto przeanalizować, które wydatki uprawniają do skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Dzięki nim można uniknąć wysokiej kwoty daniny.

Choć bez wątpienia ten znaczący wzrost w ujęciu rocznym to przede wszystkim efekt niskiej bazy, spowodowany Bezpiecznym Kredytem 2%, to mimo wszystko należy odnotować, iż podaż na warszawskim rynku mieszkaniowym, wyrażona w licznie ogłoszeń, w ostatnich dniach października była historycznie najwyższa. Jak wynika z podanych danych, dotychczasowy rekord z listopada 2020 r. został pobity o ponad 130 ofert.

Podaż rośnie nie tylko w stolicy

Rekordową liczbę ofert w swojej historii odnotował także Kraków. Na koniec października było ich 16,4 tys., czyli o aż 88,2% więcej niż przed rokiem oraz o 8,5% więcej w porównaniu do końca września. Do tego ofert stale przybywa, a ich liczba na rynku pierwotnym i wtórnym, w połowie listopada wynosiła 16,8 tys.

Stolica Małopolski przegrała jednak z Wrocławiem, gdzie pod koniec października br. odnotowano 18,2 tys. ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Choć był to wynik niemal o 2,5 tys. gorszy niż w szczycie marca 2021 r., to w ujęciu rocznym przybyło niemal 71%, a w relacji miesięcznej 10% ofert.

Próg 10 tys. ofert przekroczyły też Łódź i Poznań. W pierwszym mieście odnotowano niemal 11 tys. ogłoszeń, co w ujęciu r/r było 75% wzrostem. W stolicy Wielkopolski ofert było 10,5 tys., czyli więcej o 40% niż przed rokiem.

Rekordy odnotowały też Katowice, gdzie liczba ogłoszeń w ujęciu rocznym wzrosła o 41%, do 5,9 tys.

Wydaje się natomiast, że sytuacja ustabilizowała się w Trójmieście, bo choć w październiku liczba ogłoszeń przekroczyła 10 tys., to gdy osobno podsumuje się Gdańsk i Gdynię, to okazuje się, że w stolicy regionu do rekordu brakuje ok. 10 tys. ofert. Odnotowano tam najniższy roczny przyrost spośród wszystkich siedmiu największych rynków w kraju. Na koniec października oferty było o 9% więcej niż w miesiącu poprzednim, oraz 20% więcej niż w analogicznym okresie w 2023 r.

Inaczej prezentuje się sytuacja w Gdyni, gdzie od połowy października oferty utrzymują się na rekordowym poziomie. Pod koniec ubiegłego miesiąca zainteresowani kupnem mogli przebierać w blisko 2,9 tys. ogłoszeń, czyli o 11% więcej niż pod koniec września i o 32% więcej niż w analogicznym okresie w 2023 r.

Tym samym na siedmiu największych polskich rynkach sprzedaży mieszkań, czyli w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Łodzi, Gdański, Poznaniu i Katowicach, pod koniec października można było wybierać spośród niemal 98,5 tys. ofert, czyli o 38 tys. (62%) więcej niż przed rokiem.

Rynek pierwotny nie ustępuje wtórnemu

Trend wzrostowy jest także obserwowany na rynku pierwotnym. Zgodnie z danymi przedstawionymi przez Cenatorium, w III kw. br. na sześciu największych polskich rynkach (poza stolicą), deweloperzy wprowadzili do oferty ponad 8 tys. lokali. W tym samym czasie udało im się sprzedać 6 tys. mieszkań. Pod koniec III kw. 2024 r. w największych metropoliach deweloperzy w swojej ofercie posiadali 35 tys. nowych mieszkań. Uwzględniając stolicę, to liczba ta urośnie do ok. 43 tys. ofert.

W III kw. 2024 r. do sprzedaży na siedmiu rynkach wprowadzono ok. 11,7 tys. nowych mieszkań, a nabywców znalazło ok. 8,7 tys. lokali.

Hedoniczny indeks cen nieruchomości – zastosowanie

Samo wyliczenie średniej cen transakcyjnych nieruchomości może nie być wystarczające do zaobserwowania tendencji na rynku – dlaczego? Gdyż nie zawsze odzwierciedla to sytuację w sposób miarodajny. Problem stanowi bowiem fakt, że obserwowane wzrosty i spadki mogą wynikać m.in. również z nieregularności transakcji czy zmiany jakościowej sprzedawanych nieruchomości.

Hedoniczny indeks cen nieruchomości opiera się natomiast na założeniu, że cena danego dobra uzależniona jest od wyceny poszczególnych jego cech. Każda z cech danego dobra ma wpływ na jego cenę całkowitą. W przypadku nieruchomości można mówić o takich atrybutach, jak powierzchnia, piętro, lokalizacja, nasłonecznienie lokalu, rodzaj i stan budynku czy jego otoczenie. Wykorzystując indeks hedoniczny, można dowiedzieć się, jaki wpływ na cenę mieszkania ma np. rodzaj kuchni czy położenie salonu. Innymi słowy, znajomość wartości poszczególnych atrybutów nieruchomości oraz zależności pomiędzy nimi a całkowitą ceną, pozwalają na oszacowanie wartości dowolnego zestawu cech mieszkaniowych, a oszacowania te umożliwiają budowę indeksów zmiany cen.

Hedoniczny indeks cen nieruchomości – wady

Hedoniczny indeks cen ma oczywiście pewne wady. Wymaga on nie tylko posiadania dużej ilości wiarygodnych danych, ale również zaawansowanej wiedzy w dziedzinie ekonomii, statystyki oraz doskonałej znajomości specyfiki rynku nieruchomości. Ponadto w praktyce nie jest możliwe uwzględnienie wszystkich cech nieruchomości mogących mieć wpływ na ich cenę, a dobór tych cech zależy tak naprawdę od subiektywnej oceny analityka. Na zróżnicowanie cen zawsze wpływ ma także czynnik losowy, którego nie da ustalić się w sposób analityczny. Co więcej, metoda ta jest czasochłonna ze względu na potrzebną dużą ilość danych oraz dogłębną ich analizę. Indeks hedoniczny nie przedstawia też jednej konkretnej wartości liczbowej, a ukazuje jedynie ogólną tendencję.

Portal Nieruchomosci-online.pl podaje, że w II kwartale 2024 roku zainteresowanie zakupem mieszkania na rynku wtórnym spadło o 25 proc. w porównaniu do danych z pierwszego kwartału 2024 roku, który już był słabszy niż dwa ostatnie kwartały 2023 roku.

Zainteresowanie mieszkaniami było też o około 17 proc. niższe niż w II kwartale 2023 roku. Wtedy przesądzone było już uruchomienie kredytu z dopłatami, ceny nieruchomości zaczynały rosnąć, a na zakupy ruszyły już osoby, które wiedziały, że nie skorzystają z Bezpiecznego Kredytu 2% i chciały zdążyć z zakupem przed kolejnymi wzrostami cen.

Nie ma załamania na rynku

Zainteresowanie zakupami jest zdecydowanie słabsze, ale rynek ciągle jest w dobrej kondycji. Kupujący łapią oddech i czekają na to, co wydarzy się na rynku. Wiele osób wstrzymuje się z decyzją o zakupie własnego mieszkania w oczekiwaniu na decyzje dotyczące nowego rządowego programu wsparcia dla kredytobiorców.

Zgodnie z informacjami podanymi do publicznej wiadomości na początku roku Kredyt mieszkaniowy naStart miał wystartować w połowie roku (w podobnym okresie jak w zeszłym roku Bezpieczny Kredyt 2%). Teraz jednak wiadomo, że jeśli kredyt z dopłatami w ogóle będzie dostępny, to najszybciej na początku 2025 roku.

Odnowienie oferty po zeszłorocznych wyprzedażach

Podaż odbudowuje się zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Deweloperzy oddają do użytku lokale z inwestycji rozpoczętych w 2023 roku i wcześniej, co skłania niektórych właścicieli mieszkań do sprzedaży własnego lokum i zakupu nowego. Na rynku wtórnym pojawiają się też oferty mieszkań, których właściciele nie chcą lub nie mogą już czekać na ewentualny wzrost zainteresowania spowodowany nowym rządowym programem.

Znaczenie może mieć też spadająca rentowność na rynku najmu i właściciele pozbywają się części mieszkań, które były przeznaczone na wynajem.

Wzrost podaży potwierdzają dane z portalu Nieruchomosci-online.pl. W II kwartale było w serwisie o 14 proc. więcej ogłoszeń niż w ciągu trzech pierwszych miesięcy bieżącego roku.

Wzrosty cen wyhamowały

Wzrosty cen mieszkań zaczęły hamować już w pierwszym kwartale, a w drugim ten trend się utrzymał i na niektórych rynkach pojawiły się nawet spadki cen. W przypadku kawalerek w pięciu miastach wojewódzkich średnia cena metra kwadratowego nie zmieniła się w porównaniu do pierwszego kwartału, a w przypadku większości lokalizacji wzrosty wyniosły jedynie 1-3 proc.

Większe wzrosty zostały odnotowane w Bydgoszczy (+4,9 proc.), Rzeszowie (+5,6 proc.) i Opolu (+6,5 proc.). W Katowicach został za to odnotowany większy spadek cen, który wyniósł prawie 6 proc.

Ceny dwóch pokoi utrzymały się na stałym poziomie w 4 miastach wojewódzkich, a w 7 wzrost wyniósł 1-2 proc. Największe wzrosty zostały odnotowane w Kielcach (+4,5 proc.), Toruniu (+4,7 proc.) i Białymstoku (+6,2 proc.). Spadek na poziomie 1,2 proc. miał miejsce w Gorzowie Wielkopolski.

Mieszkania składające się z 3 pokoi utrzymały swoją cenę w pięciu lokalizacjach. Najbardziej podrożały w Katowicach (+5,1 proc.), a największy spadek został zanotowany w Gorzowie Wielkopolskim (-1,6 proc.).

Ważną informacją dla kupujących jest fakt, że właściciele mieszkań są bardziej skłonni do negocjacji i cena transakcyjna może być nawet o 5-10 proc. niższa od ofertowe