Co oznacza sprzedaż nieruchomości off market?

Off market to sprzedaż prowadzona poza publicznym obiegiem ofert. Nieruchomość nie jest szeroko reklamowana na portalach, stronie agencji czy w mediach społecznościowych. Informacja o tym, że jest na rynku trafia bezpośrednio do konkretnych kupujących, na przykład z bazy pośrednika albo sieci kontaktów właściciela.  Off market nie jest to osobnym rodzajem transakcji uregulowanym w polskim prawie. Określenie to dotyczy sposobu znalezienia nabywcy. Sam zakup przebiega na takich samych zasadach jak wtedy, gdyby mieszkanie znaleziono w publicznym ogłoszeniu.

Jakich nieruchomości dotyczy off market?

Z tym modelem szukania kupca najczęściej łaczą się nieruchomości premium. Ich właścicielom może szczególnie zależeć na prywatności. W zamkniętym obiegu sprzedawane są jednak również mieszkania, domy, działki oraz nieruchomości inwestycyjne.

Off market ma większe szanse powodzenia, gdy można wskazać konkretną grupę potencjalnych nabywców i skutecznie do niej dotrzeć. Jeśli trudno przewidzieć, kto będzie zainteresowany nieruchomością, szeroka publikacja może dać sprzedającemu dostęp do większej liczby kupujących.

Dlaczego właściciel sprzedaje bez publicznego ogłoszenia?

Najbardziej oczywistą korzyścią, jaką daje ten model sprzedaży, jest dyskrecja. Zdjęcia nieruchomości i informacja o tym, że trafia ona na rynek, nie stają się publicznie dostępne. Dzięki off market właściciel może też ograniczyć liczbę prezentacji i kontaktować się przede wszystkim z osobami rzeczywiście zainteresowanymi zakupem.

Z drugiej strony oferta dociera do mniejszej liczby osób, więc sprzedający może nie poznać pełnego popytu na swoją nieruchomość. Trudniej też wywołać konkurencję pomiędzy kilkoma nabywcami. Off market nie daje więc gwarancji szybszej sprzedaży ani uzyskania wyższej ceny.

Na co uważać przy zakupie off market?

Sposób dotarcia do oferty nie zmienia zasad bezpiecznego zakupu. Przed podjęciem decyzji trzeba sprawdzić stan prawny nieruchomości. Podstawowym źródłem informacji o niej jest księga wieczysta.

Kupujący powinien również ocenić ofertę na tle innych nieruchomości. Przy nieruchomości dostępnej tylko w zamkniętym obiegu łatwo ulec wrażeniu, że trzeba zdecydować natychmiast, bo okazja zaraz zniknie. Taka presja nie powinna sprawiać, że rezygnujemy ze sprawdzenia dokumentów, stanu technicznego i warunków transakcji.

Czy sprzedaż off market ma sens?

Off market to alternatywny sposób dotarcia do potencjalnego kupca, a nie lepsza droga sprzedaży. Dla właściciela może być korzystny, gdy liczą się prywatność i kontrola nad tym, kto poznaje ofertę. Kupującemu pozwala rozszerzyć poszukiwania o nieruchomości niewidoczne publicznie.

Trzeba jednak zaakceptować ograniczenia tego modelu. Sprzedający rezygnuje z części zasięgu, a kupujący nie powinien traktować kontrolowanego dostępu do oferty jako dowodu na jej atrakcyjność. W obu przypadkach o opłacalności transakcji decydują cena, stan techniczny zabudowy i bezpieczeństwo prawne, a nie sama etykieta „off market”.

Wizyta u dewelopera – jak się do niej przygotować?

Przed wizytą u dewelopera warto odpowiednio się przygotować, aby świadomie ocenić ofertę i ograniczyć ryzyko związane z zakupem nieruchomości. W pierwszej kolejności należy zweryfikować wiarygodność firmy, analizując opinie klientów, informacje dostępne w KRS oraz historię zrealizowanych inwestycji. Dobrym pomysłem jest także obejrzenie wcześniejszych projektów dewelopera i rozmowa z ich mieszkańcami. Przed spotkaniem warto zapoznać się z aktualną ofertą oraz przygotować pytania dotyczące inwestycji, standardu wykończenia czy harmonogramu realizacji. Pomocne może być również porównanie kilku inwestycji, co ułatwi wybór nieruchomości najlepiej dopasowanej do własnych potrzeb.

Umowa rezerwacyjna i deweloperska

Umowa rezerwacyjna i umowa deweloperska pełnią różne funkcje w procesie zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego. Umowa rezerwacyjna pozwala kupującemu zarezerwować wybraną nieruchomość na określony czas, np. w celu uzyskania finansowania lub przeanalizowania oferty. Przed jej podpisaniem warto sprawdzić, czy opłata rezerwacyjna ma formę zaliczki czy zadatku, ponieważ wiąże się to z różnymi skutkami finansowymi.

Kolejnym etapem jest zawarcie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Dokument ten określa m.in. cenę nieruchomości, harmonogram realizacji inwestycji, standard wykończenia, termin odbioru oraz warunki przeniesienia własności. Choć nie przenosi jeszcze prawa własności na nabywcę, stanowi ważne zabezpieczenie jego interesów i reguluje przebieg całej transakcji.

Jak powinien przebiegać odbiór techniczny domu?

Odbiór techniczny jest jednym z najważniejszych etapów zakupu nieruchomości. Osoby, które nie posiadają odpowiedniej wiedzy technicznej powinny rozważyć skorzystanie z pomocy specjalisty z branży budowlanej. Podczas odbioru należy dokładnie sprawdzić, czy dom został wykonany zgodnie z dokumentacją projektową oraz warunkami określonymi w umowie deweloperskiej. Zweryfikować należy jakość wykonania prac, stan okien, drzwi, ścian i podłóg, działanie wentylacji oraz zgodność powierzchni i układu pomieszczeń z projektem.

Wszystkie zauważone wady należy wpisać do protokołu odbioru i zgłosić deweloperowi, który ma 14 dni na odniesienie się do zgłoszenia oraz 30 dni na usunięcie uznanych usterek. W przypadku istotnych wad wpływających na zgodność nieruchomości z umową, nabywcy przysługują dodatkowe środki ochrony, w tym możliwość dochodzenia obniżenia ceny lub usunięcia nieprawidłowości.

Ostatni etap – przeniesienie własności

Ostatnim etapem zakupu domu od dewelopera jest przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę. Następuje po zakończeniu inwestycji poprzez zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Ten akt potwierdza realizację zobowiązań wynikających z umowy deweloperskiej oraz dokonanie wymaganych rozliczeń między stronami. Następnie notariusz składa wniosek do księgi wieczystej, co formalnie czyni kupującego właścicielem.

Działaj na zmysły

Do najskuteczniejszych sposobów oddziaływania na wyobraźnię i tworzenia skojarzeń należy marketing sensoryczny, czyli działania marketingowe angażujące zmysły.

Jedną z kluczowych cech luksusowych nieruchomości jest… cisza. Brak dźwięków z ulicy czy od sąsiadów oznacza, że zainwestowano w materiały wysokiej klasy i odpowiednie wygłuszenie. Znaczenie mają nawet bezgłośnie działające mechanizmy otwierania drzwi, szaf i szuflad, wskazujące, że są dopracowane w szczegółach i że przy ich produkcji nie oszczędzano na jakości.

Kolejnym elementem oddziałującym na zmysły jest zapach. Bardziej skuteczne niż tradycyjne świece zapachowe czy aerozole, które działają krótko i nierównomiernie rozprzestrzeniają zapach, są systemy zimnej dyfuzji. Tworzą one mikroskopijne cząsteczki zapachu, które długo unoszą się w powietrzu. Jeśli chodzi o nuty zapachowe, zaleca się m.in. nuty drzewne i skórzane (jeśli zależy Ci na wytworzeniu atmosfery tradycji i solidności, np. w zabytkowej kamienicy), czy też białej herbaty i cytrusów (by podkreślić przestrzeń i świeżość, np. w nowocześnie urządzonym apartamencie).

Choć podczas pierwszej wizyty w nieruchomości rejestruje się przede wszystkim wrażenia wzrokowe, z luksusem mogą się też kojarzyć określone faktury i tekstury. To na przykład gładkość szlachetnego drewna, chłód naturalnego kamienia, ciężkość metalowych uchwytów czy miękkość aksamitnych obić. Wszystko to tworzy wrażenie solidności i daje sygnał, że przy wyposażaniu wnętrza nie oszczędzano na jakości.

Twórz scenariusze

W profesjonalnym home stagingu ustawienie mebli i dodatków nie jest przypadkowe. Chodzi o to, by zasugerować klientowi sceny z życia, w których mógłby uczestniczyć. Jest to tzw. storytelling przestrzenny.

Można na przykład ustawić na tarasie stylowy stolik i fotel, na stoliku umieścić filiżankę, a na fotel niby niedbale zarzucić miękki koc. W ten sposób komunikujemy klientowi, że tu może, w komforcie i spokoju, pić swoją poranną kawę lub oglądać zachody słońca. Inna propozycja to kącik czytelniczy. Biblioteczka, głęboki skórzany fotel oraz lampka dająca ciepłe światło dają obietnicę wielu miłych wieczorów spędzonych na lekturze.

Dzięki takim trikom klient zaczyna mentalnie widzieć siebie w tym wnętrzu, uczestniczącego w konkretnych sytuacjach, spędzającego czas w określony sposób. To ważny krok w kierunku przełamania bariery negocjacyjnej, a potem być może decyzji o zakupie.

Czym dziś jest segment premium i luxury?

Polski rynek nieruchomości z wyższej półki wyraźnie się spolaryzował. Z jednej strony mamy inwestycje premium, czyli projekty o bardzo wysokim standardzie, dobrej lokalizacji i bogatej ofercie udogodnień. Z drugiej segment luxury, znacznie węższy i bardziej elitarny, oparty na unikatowości i limitowanej skali. To często kameralne realizacje w miejscach, których nie da się powielić, z wyrazistą architekturą, dopracowanym designem i elementami sztuki.

Jak podkreślają przedstawiciele branży, kluczowa pozostaje lokalizacja, ale coraz większe znaczenie ma też doświadczenie dewelopera oraz spójna koncepcja całego projektu. Klienci zwracają uwagę na części wspólne, jakość materiałów, nowoczesne technologie i detale, które budują codzienny komfort. Co istotne, granicę między segmentem popularnym a premium coraz częściej wyznaczają sami nabywcy, a nie marketingowe hasła.

Kto kupuje nieruchomości premium w Polsce?

Profil kupującego w tym segmencie jest zaskakująco spójny. Wciąż dominują przedsiębiorcy, menedżerowie i inwestorzy traktujący nieruchomości jako bezpieczną lokatę kapitału. Coraz mocniej zaznacza się jednak obecność osób z branż technologicznych, kreatywnych i medialnych. Dla nich równie ważna jak prestiż jest estetyka, charakter miejsca i poczucie wyjątkowości.

W praktyce nie są to klienci poszukujący standardowych rozwiązań. Oczekują przestrzeni, która oferuje konkretne doświadczenie i wyróżnia się na tle całego rynku high-end. W Krakowie widoczna jest też silna grupa kupujących z zagranicy, przyciąganych stabilnością rynku, historią miasta i jego unikalnym klimatem. To pokazuje, że polski segment premium przestał być rynkiem wyłącznie lokalnym.

Gdzie luksus sprzedaje się najlepiej?

Należy podkreślić, że najbardziej pożądane adresy wciąż znajdują się w największych miastach. W Warszawie prym wiodą Śródmieście, Powiśle, Mokotów i Żoliborz, gdzie centralna lokalizacja łączy się z prestiżem i wysokiej klasy architekturą. To właśnie tam powstają inwestycje najbliższe międzynarodowym standardom luksusu.

W Krakowie uwagę nabywców przyciągają Stare Miasto i Kazimierz, oferujące styl życia, którego nie da się odtworzyć w nowych dzielnicach. W Gdańsku kluczowe są Stare Miasto, Wyspa Spichrzów oraz nadmorskie lokalizacje, takie jak Jelitkowo czy Brzeźno, gdzie widok na wodę realnie podnosi wartość nieruchomości.

Poza dużymi aglomeracjami segment luxury coraz częściej rozwija się w miejscach związanych z rekreacją i naturą. Nadmorskie kurorty oraz Zakopane przyciągają klientów szukających drugiego domu bądź też apartamentu o wyjątkowym charakterze. To wyraźny sygnał, że luksus w Polsce przestał być jednowymiarowy i coraz częściej oznacza styl życia dopasowany do indywidualnych potrzeb.

Plusy lokalu w kamienicy

Jedną z największych zalet mieszkań w kamienicach jest ich lokalizacja. Zazwyczaj znajdują się w centrach miast lub w ich bliskim sąsiedztwie. To najczęściej miejsca, gdzie budowa nowych nieruchomości jest niemożliwa lub bardzo kosztowna. Dzięki temu mieszkańcy kamienic mają łatwy dostęp do kluczowych punktów miasta. Prócz tego mieszkania, które powstały, przed II wojną światową, projektowane były z większym rozmachem niż te powojenne. Dzięki temu bywają wysokie, mają duże okna zapewniające doskonałe doświetlenie pomieszczeń i często spory metraż. W świetle tych faktów nie dziwi, że lokale w kamienicach bywają dzielone na mniejsze mieszkania.

Dodatkowym atutem mieszkań w kamienicach jest oddzielna kuchnia, która w nowoczesnej zabudowie staje się rzadkością. Grube mury kamienic zapewniają również znacznie lepszą izolację akustyczną niż ściany w blokach. Wyjątkiem są lokale, które powstały w wyniku podziału większego mieszkania. W takim wypadku od sąsiadów najczęściej oddzielają nas cienkie ścianki działowe.

Mieszkanie w kamienicy — na co uważać?

Potencjalni nabywcy powinni pamiętać, że zakup mieszkania w kamienicy wiąże się z pewnymi wyzwaniami. Zdarza się, że atrakcyjne cenowo nieruchomości wymagają gruntownego remontu. Związane z tym wydatki mogą znacznie podwyższyć koszt całej inwestycji. Zdarza się też, że mieszkania kamieniczne mają ukryte wady, takie jak stare instalacje czy nieszczelny dach. Tego typu usterki mogą wyjść na jaw dopiero po czasie, a wymagają kosztownych napraw. Dlatego mieszkanie na sprzedaż w kamienicy warto oglądać ze specjalistą z zakresu budownictwa. Wsparcie takie będzie szczególnie cenne dla osób bez doświadczenia w kupowaniu starych lokali. Pełna wiedza o stanie mieszkania jest bardzo ważna, gdy kamienica jest wpisana do rejestru zabytków. Dlaczego? Ponieważ prace budowlane w tego typu nieruchomości są droższe, bardziej pracochłonne i wymagają dodatkowych zezwoleń.

Lokale mieszkalne w kamienicach, ze względu na grube mury, są chłodniejsze latem, ale zimą trudniej je ogrzać. Prócz tego wiele tego typu nieruchomości ma niską jakość energetyczną. Nieszczelne okna czy stare systemy grzewcze oznaczają wyższe koszty utrzymania mieszkania. Prócz tego niektóre lokale w kamienicach mają mało funkcjonalny rozkład. Ich minusem może być też brak windy lub jej zły stan techniczny. Problemem bywa też niewiele miejsc parkingowych w otoczeniu kamienic. Jest to częsty mankament zabudowy znajdującej się w centrum miasta.

Przy zakupie mieszkania w kamienicy kluczowe jest dokładne przejrzenie księgi wieczystej. Pozwoli to zweryfikować własność lokalu i upewnić się, że sprzedający ma do niego prawa. Bardzo istotna jest też forma własności. Jeszcze przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży sprawdźmy, czy mamy do czynienia z wyodrębnionym lokalem, czy z udziałem w nieruchomości. Udział często jest tańszy, ale niesie za sobą ryzyko problemów prawnych. W tym wypadku zaciągnięcie kredytu hipotecznego czy większy remont wymaga zgody wszystkich udziałowców, Przed zakupem lokum w kamienicy należy również sprawdzić, czy nie jest on obciążony kredytem hipotecznym lub prawem dożywocia, które przechodzi na nowego nabywcę.

W świecie nieruchomości istnieją oferty, które nie godzą się na przeciętność. Są jak klejnoty wśród kamieni, jak pałace pośród blokowisk — wymagają więc nie tylko oprawy godnej ich majestatu, lecz i areny, na której ich blask zostanie należycie doceniony. Gdzie zatem, szanowni pośrednicy i właściciele dóbr luksusowych, winniście publikować swoje najcenniejsze ogłoszenia?

Przedstawiam Wam ranking portali, które najgodniej służą promocji ofert premium — z uwzględnieniem ich zasięgu, siły oddziaływania i zdolności do przyciągania spojrzeń tych, którzy szukają nie byle czego, lecz wyjątkowości.

👑 Miejsce I – Nieruchomosci-online.pl

Korona wśród portali, arystokracja świata ogłoszeń

To nie jest zwykły portal – to salon wystawowy pełen elegancji i spokoju, gdzie każda nieruchomość premium zostaje ukazana w świetle najkorzystniejszym. Fotografie zdobiące oferty są niczym obrazy dawnych mistrzów, opisy przypominają liryczne sonety, a wirtualne spacery wprowadzają klienta do wnętrz z gracją butlera w rękawiczkach.

🔸 Ruch na stronie jakościowy, nie przypadkowy – przyciąga osoby z intencją, nie z nudów.
🔸 Promocja ofert premium w newsletterach oraz kampaniach skierowanych do odbiorców zamożnych.
🔸 Możliwość budowania prestiżu pośrednika poprzez artykuły eksperckie – bezcenne dla tych, którzy chcą nie tylko sprzedawać, ale i błyszczeć w branży.

Tu każda luksusowa rezydencja może rozwinąć swe skrzydła i zatańczyć na scenie z pełną gracją.

🥈 Miejsce II – Otodom

Wszechwładny rynek, gdzie tłum się kłębi, a potencjał bywa ogromny

Otodom to jak ogromny jarmark – głośny, tętniący życiem, pełen ofert wszelakich. Znaleźć tu można zarówno perełki, jak i zwykłe mieszkania. Dlatego oferta premium musi tu błyszczeć mocniej, być lepiej wystylizowana, bardziej wyróżniona.

🔸 Ruch imponujący, ale i konkurencja nie lada.
🔸 Potrzeba dodatkowych wyróżnień, by przebić się ponad zgiełk masowych ogłoszeń.
🔸 Możliwości promocji są szerokie, choć wymagają nakładów.

Portal dla tych, którzy gotowi są walczyć o uwagę królewską oprawą i reklamową szarżą.

🥉 Miejsce III – Morizon / Gratka

Dwaj bracia z jednej dynastii, silni w duecie

Zestawienie tych dwóch portali w jednej pozycji to nie przypadek – podlegają bowiem tej samej koronie. Oferty publikowane na jednym z nich, ukazują się na drugim – jak echo w dwóch pałacowych salach. Ruch niemały, struktura logiczna, a przy odpowiednim nakładzie – potencjał do sprzedaży nieruchomości z duszą.

🔸 Dobre dla eleganckich apartamentów i posiadłości w modnych lokalizacjach.
🔸 Mniej narzędzi do budowania atmosfery luksusu niż liderzy rankingu.

Miejsce godne uwagi dla tych, którzy szukają rozsądnego kompromisu między ceną a efektem.

🏰 Miejsce IV – RynekPierwotny

Portale dedykowane budownictwu nowemu, niczym świeżo powstałe rezydencje

Jeśli Wasza nieruchomość premium to część nowej inwestycji — apartament w wieży z widokiem na rzekę, penthouse w nowym centrum, tu odnajdziecie właściwe audytorium. Tematyczna specjalizacja dają temu serwisowi silną pozycję w segmentach deweloperskich.

🔸 Doskonałe dla nowoczesnych projektów architektonicznych.
🔸 Mniej miejsca na historyczne wille czy dobra z duszą minionych epok.

🌹 Miejsce V – Facebook Marketplace & grupy lokalne

Rynsztok i pałac w jednym – wszystko zależy od rąk, które prowadzą

Choć może wydawać się to zaskakujące, nie sposób pominąć potęgi mediów społecznościowych. W rękach wprawnego marketera Facebook może stać się balową salą, pełną precyzyjnie wyselekcjonowanych gości. Jednak źle użyty – szybko zamieni się w gwarne targowisko próśb, pytań i wiadomości bez pokrycia.

🔸 Możliwość kierowania reklam do wyselekcjonowanej grupy odbiorców.
🔸 Wysokie ryzyko marnowania czasu na niepoważne zapytania.

Idealne jako wsparcie – nie jako główna scena.

Podsumowanie – sztuka publikacji luksusu

Dla nieruchomości z duszą, stylem i rozmachem nie wystarczy byle jakie miejsce. Potrzeba sceny. Kurtyny. Reflektorów. A wszystko to odnajdziecie na Nieruchomosci-online.pl — portalu, który oferty premium traktuje z należytą powagą i estetyką.

Zatem, Drodzy Pośrednicy, jeśli pragniecie, by Wasze ogłoszenia zatańczyły na salonach, a nie zginęły w tłumie — wybierajcie mądrze. Rynek premium wymaga elegancji, strategicznego podejścia i miejsca, które wie, jak pokazać luksus w jego najlepszej odsłonie.

Formę zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości określa kodeks cywilny. Jedyny rodzaj umowy przenoszącej własność to akt notarialny. Każda inna umowa zawarta między stronami będzie nieważna i nie powoduje skutków prawnych. Nie ma znaczenia rodzaj nieruchomości, jej przeznaczenie czy wartość.

Akt notarialny wymagany jest również w przypadku nieodpłatnego przekazania nieruchomości w darowiźnie.

Akt notarialny gwarancją bezpieczeństwa transakcji

Notariusz zobowiązany jest do prawidłowego przygotowania umowy oraz dopełnienia wszelkich formalności. W przypadku podejrzenia oszustwa lub wątpliwości co do dobrowolnego przystąpienia stron do transakcji jest on zobowiązany do odmowy sporządzenia aktu notarialnego, co zabezpiecza zarówno interesy sprzedającego, jak i nabywcy.

Na podstawie aktu notarialnego robione jest później zgłoszenie do sądu w celu aktualizacji zapisów w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.

Dokumenty niezbędne do przygotowania umowy

Zanim złożymy swoje podpisy na potwierdzenie przeprowadzenia transakcji, musimy do notariusza dostarczyć dokumenty niezbędne do przygotowania umowy. Ich rodzaj i liczba będzie uzależniona od rodzaju nieruchomości oraz rynku, na jakim ją kupujemy. Inne dokumenty będą potrzebne przy zakupie nieruchomości od dewelopera, a inne, gdy kupujemy lokal z drugiej ręki.

Podstawowymi dokumentami są:

• umowa przedwstępna, która również może być zawarta w formie aktu notarialnego,
• dokument potwierdzający prawo własności sprzedającego, np. akt notarialny,
• numer księgi wieczystej,
• zaświadczenie potwierdzające, że nikt nie jest zameldowany, w przypadku nieruchomości mieszkalnych,
• zaświadczenie o braku zaległości w opłatach,
• świadectwo charakterystyki energetycznej.

W przypadku zakupu domu zostaniemy również poproszeni o dostarczenie wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wypisu z rejestru gruntów.

Dodatkowe dokumenty mogą być wymagane w przypadku zakupu działki budowlanej lub gdy transakcja jest finansowana za pomocą kredytu hipotecznego. W każdym przypadku strony będą również musiały przedstawić dokument tożsamości.

Koszty

Za sporządzenie aktu notarialnego notariusz pobiera taksę, której górna wysokość jest określona przepisami i jest uzależniona od wartości nieruchomości.

U notariusza ponosimy również inne opłaty, takiej jak sądowa opłata za założenie księgi wieczystej i wpis własności. W przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym notariusz pobiera również od nas i odprowadza do urzędu skarbowego podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC).

Dodatkowy koszt, na który musimy być przygotowani, to opłata za wydanie odpisu aktu notarialnego.

Współwłasność ułamkowa nieruchomości – czym jest?

Kwestie związane ze współwłasnością zostały uregulowane w Kodeksie cywilnym. Współwłasność jest szczególną postacią prawa własności, polegającą na tym, że jedna rzecz stanowi równocześnie własność kilku osób mających jednakowe prawa do owej rzeczy. Można więc ująć to również w taki sposób: udział we współwłasności jest fragmentem wspólnego prawa, a nie odrębnym prawem własności. Współwłasność w częściach ułamkowych stanowi podstawowy rodzaj współwłasności i polega na tym, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje określona ułamkiem część prawa własności do wspólnej rzeczy. Wielkość praw i obowiązków związanych z użytkowaniem nieruchomości, utrzymaniem jej, a także korzyści finansowe wynikające z prawa własności są proporcjonalne do liczby posiadanych udziałów. Oznacza to, że współwłaściciele nieruchomości proporcjonalnie ponoszą koszty, ale również uzyskują zyski z nieruchomości (np. opłaty czynszowe za wydzierżawienie lokalu). Współwłasność ułamkowa powstaje najczęściej w efekcie następujących zdarzeń:

• ustania ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej między małżonkami (np. z powodu rozwodu),
• czynności prawnych, jak np. zawarcie umowy kupna-sprzedaży jednej rzeczy przez kilku nabywców,
• z mocy zasiedzenia nieruchomości,
• z orzeczenia sądowego, jeśli sąd w postanowieniu o zniesieniu współwłasności przyzna rzecz wspólną kilku współwłaścicielom.

Każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez konieczności uzyskania zgody współwłaścicieli, co oznacza, że może swój udział sprzedać, wydzierżawić lub obciążyć ograniczonym prawem rzeczowym. Nie obejmuje to jednak prawa do dysponowania całą rzeczą wspólną. Do czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Do pewnych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Dotyczy to m.in. dobudowania piętra w kamienicy, zamontowanie windy czy remontu generalnego. Gdy nie ma pełnej zgodności wśród współwłaścicieli, to współwłaściciele, których  udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Zniesienie współwłasności – czy jest możliwe?

Współwłasność może zostać zniesiona poprzez umowne lub sądowe zniesienie współwłasności. Warunkiem umownego zniesienia współwłasności jest osiągnięcie porozumienia przez wszystkich współwłaścicieli. W przypadku braku możliwości osiągnięcia takiego porozumienia, pozostaje podział rzeczy wspólnej poprzez sądowe zniesienie współwłasności. Sądowe zniesienie współwłasności odbywa się w postępowaniu nieprocesowym i zazwyczaj długo trwa.

Kiedy płaci się podatek od sprzedaży mieszkania?

Obowiązek opłacenia takiego podatku pojawia się, gdy sprzedaż mieszkania nastąpi przed upływem 5 lat od jego nabycia. Jeśli kupujący nabył nieruchomość w 2022 roku, a w 2024 zdecydował się na jej sprzedaż, to zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT musi uiścić podatek. Płaci się go nie od kwoty transakcyjnej, ale osiągniętego zysku na sprzedaży. Przykładowo, jeżeli nabywca kupił lokal za 300 tys. zł, a sprzedał za 400 tys. zł, to podatek zapłaci od 100 tys. zł. Jednak tę kwotę może pomniejszyć o wydatki związane z doprowadzeniem lokalu do stanu, który umożliwił mu sprzedaż za wyższą sumę. Chodzi oczywiście o koszty remontu, które muszą być udokumentowane. Podatek od sprzedaży mieszkania wynosi 19% uzyskanego dochodu. Jednak da się go uniknąć. Jak?

Ulga mieszkaniowa sposobem na uniknięcie podatku od sprzedaży

Aby uniknąć zapłaty tego podatku, albo przynajmniej zmniejszyć jego wysokość, należy osiągnięty przychód przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe w terminie trzech lat, licząc od końca roku, w którym doszło do sprzedaży nieruchomości. Co istotne, środki powinny być przeznaczone na inwestycję, która spełnia określone warunki.

Jak wykorzystać środki, aby uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania?

Cele mieszkaniowe oznaczają wydatki na:

• budowę nieruchomości,
• rozbudowę,
• nadbudowę,
• przebudowę,
• remont lokalu,
• zakup mieszkania,
• nabycie gruntu,
• zakup udziału w gruncie związanym z budynkiem mieszkalnym.

Zatem katalog wydatków, które uznawane są za cele mieszkaniowe, jest szeroki.

Inwestycji należy jednak dokonać nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.

Co zrobić, żeby skorzystać z ulgi?

Załóżmy, że do sprzedaży mieszkania doszło w maju 2024 roku. Jego właściciel ma czas do 30 kwietnia 2025 roku, aby złożyć zeznanie PIT-39, w którym zadeklaruje, że chce skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Termin trzech lat liczy się od końca roku, zatem sprzedający musi wydać uzyskane środki na cele mieszkaniowe do końca 2027 roku.

Czy zakup sprzętu AGD i mebli to także cele mieszkaniowe?

Z interpretacji Ministerstwa Finansów z 13 października 2021 roku wynika, że niektóre wydatki mogą być uznane za cele mieszkaniowe i tym samym dać możliwość skorzystania z ulgi. Mogą to być koszty zakupu i montażu:

• kuchenki gazowej,
• płyty indukcyjnej,
• piekarnika,
• zmywarki,
• lodówki,
• kuchenki elektrycznej lub gazowo-elektrycznej,
• okapów kuchennych,
• mebli wykonanych na indywidualne zlecenie, które są trwale związane z obiektem, np. szafy wnękowe czy meble w zabudowie kuchennej,
• szafki, które są elementem mocowania umywalki,
• wewnętrzne oświetlenie sufitowe i ścienne.

W razie konieczności sprzedaży lokalu przed upływem 5 lat warto przeanalizować, które wydatki uprawniają do skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Dzięki nim można uniknąć wysokiej kwoty daniny.

Cena transakcyjna w Gdańsku przebiła poprzedni rekord nieruchomości zakupionej w 2022 r. przez inwestora, Rafała Zaorskiego w stolicy w wieżowcu Złota 44 za 22,9 mln zł. Tym samym, z ceną sięgającą niemal 25 mln zł, mieszkanie na wyspie Spichrzów uplasowało Gdańsk na pozycji lidera najdroższych luksusowych nieruchomości w Polsce.

Najdroższy apartament w kraju

Najdroższy apartament w kraju zlokalizowany jest na wyspie Spichrzów, gdańskiej wyspie w dzielnicy Śródmieście. Położona jest ona między Motławą a jej przekopem, zwanym Nową Motławą.

Jak wynika z raportu „Rynek Nieruchomości” stworzonego przez grupę Morizon, do którego odniósł się „Forbes”, za dwupoziomowy penthouse, o powierzchni 435 mkw., nabywca zapłacił 24,8 mln zł, co w przeliczeniu stanowi ok. 57 tys. zł za mkw. Rozkłada się on na dwa piętra, 6. i 7. , co zapewnia panoramiczny widok na Motławę, centrum miasta i jego najważniejsze zabytki. Nieruchomość ma prywatną windę i przypisane miejsca parkingowe w garażu. Przynależy do niej też apartament na 3. piętrze, przeznaczony dla gości lub personelu.

Według informacji podanych przez „Forbes”, cały proces prezentacji luksusowej nieruchomości odbywał się za zamkniętymi drzwiami, gdzie oferta była dostępna jedynie w nieoficjalnej sprzedaży, bez oficjalnej publikacji informacji o jej dostępności. Natomiast od prezentacji do zawarcia transakcji miały minąć zaledwie cztery miesiące.

Dla zainteresowanych tematem rynku luksusowych apartamentów w Polsce detronizacja Warszawy jako najdroższej w kraju nie jest zaskoczeniem. Otóż całe Trójmiasto zdecydowanie wyróżnia połączenie tego, co daje duża aglomeracja oraz miejscowości turystyczne. Jest to powodem, dla którego miejsce to już od dłuższego czasu znajduje się na polskiej mapie luksusu.

Warszawska „kawalerka” zdetronizowana

Gdański penthouse wyprzedził tym samym dotychczas najdroższy, zakupiony w 2022 r. przez inwestora i spekulanta Rafała Zaorskiego, apartament w jednym z najbardziej charakterystycznych w centrum Warszawy wieżowcu, Złota 44 za 22,9 mln zł. Zlokalizowany jest on na 50 piętrze w budynku i zajmuje powierzchnię, bagatela, 480 mkw.

O dotychczasowym najdroższym mieszkaniu w kraju było głośno jednak nie ze względu na jego cenę, ale ze względu na kontrowersyjny pomysł właściciela, który to tym zakupem ogłosił początek kontrowersyjnego projektu „epicki flip”, który miał polegać na podzieleniu najdroższego apartamentu na 20 000 części. Ostatecznie nie doszedł on jednak do skutku ze względu na zdecydowany sprzeciw pozostałych właścicieli, którzy wygrali batalię sądową.