Ile mieszkań Polacy kupili w Hiszpanii?

Jak wynika z wyliczeń Pekao S.A., od 2020 roku Polacy kupili ponad 15 tys. mieszkań w Hiszpanii. Część osób kupuje nieruchomość dla siebie lub swoich bliskich, a inni chcą zarobić na wzroście wartości i wynajmie. W 2023 roku Polacy po raz pierwszy znaleźli się w pierwszej dziesiątce zagranicznych nabywców nieruchomości w Hiszpanii. Jeszcze dekadę wcześniej Polacy stanowili znacznie mniejszą grupę zagranicznych nabywców.

Jak zmieniały się ceny mieszkań w Hiszpanii?

Analitycy Pekao S.A. sprawdzili, jak w latach 2020-2025 zmieniały się ceny mieszkań w największych miastach w Hiszpanii. Wzięli pod uwagę wynik po uwzględnieniu inflacji. Okazało się, że największy wzrost cen odnotowano w Madrycie, Walencji i Palmie na Majorce. W stolicy Hiszpanii podwyżka wyniosła 51%, ale po uwzględnieniu inflacji realny wzrost był równy 20-24%. Znacznie słabiej wypadły Malaga, Las Palmas, Sewilla i Alicante. Nominalny wzrost cen przekraczał tam 35%, ale po uwzględnieniu inflacji realny wyniósł zaledwie kilka procent. Co ciekawe, odmiennie wyglądała sytuacja w Barcelonie. Wzrost wyniósł 14%, ale po uwzględnieniu inflacji odnotowano spadek o 7%. Dla porównania, po uwzględnieniu inflacji realny wzrost cen mieszkań w Polsce wyniósł w tym samym okresie 3–5%

Dlaczego Polacy inwestują w Hiszpanii?

Jednym z powodów są atrakcyjne ceny nieruchomości w porównaniu z wybranymi lokalizacjami w Polsce. Luksusowe apartamenty w Hiszpanii, nawet w miejscowościach nadmorskich, można kupić taniej niż lokal mieszkalny w Warszawie. Przykładowo, apartament w Esteponie z basenem to wydatek podobny do nieruchomości na warszawskim Powiślu.

W Hiszpanii jest aż 300 dni słonecznych w roku. Przykładowo temperatura na Costa del Sol w styczniu wynosi przeważnie 12-15 stopni Celsjusza. Atrakcyjna pogoda powoduje, że nieruchomości w Hiszpanii pozwalają zarobić na wynajmie dla turystów przez większą część roku. Zwrot z inwestycji wynosi zazwyczaj 4-8%. Dodatkowym atutem jest dostępność bezpośrednich połączeń lotniczych z Polski do wielu hiszpańskich miast i regionów.

Gdzie Polacy kupują w Hiszpanii luksusowe nieruchomości?

Zainteresowani takimi obiektami często decydują się na miejscowość Marbella (Costa del Sol), gdzie mogą kupić luksusowe wille i apartamenty niedaleko pól golfowych. Ceny nieruchomości premium wynoszą tam od 5 do 12 tys. euro za mkw. W przypadku prestiżowych willi w Palmie i okolicy (na Majorce) oscylują w granicach od 6 do 15 tys. euro za mkw. Osoby z mniejszym budżetem mogą poszukać nieruchomości w Alicante i w pobliżu – stawki za mkw. wynoszą tam średnio 2,5-6 tys. euro.

Prognozy dla hiszpańskiego rynku nieruchomości

Analitycy przewidują, że wartość nieruchomości w Hiszpanii będzie rosła. Według CaixaBank Research w 2026 powinna to być podwyżka na poziomie 6,3%. Singular Bank przewiduje, że w latach 2025-2026 nastąpi skumulowany wzrost o 9%. Według Observatorio Inmobiliario w 2026 roku ma to być 7%, a zgodnie z danymi Forcadell – 8%.

Zmiany cen różnią się w zależności od regionu. Przed zakupem warto więc analizować ceny, popyt na wynajem i lokalne przepisy w konkretnej miejscowości.

Dom na lato jako bezpieczna inwestycja

Kupujący nie rozglądają się obecnie po prostu za domem z ładnym widokiem. Przed zakupem coraz częściej analizują stopy zwrotu, sezonowość, potencjał najmu krótkoterminowego, koszty utrzymania oraz perspektywy wzrostu wartości nieruchomości. Analizy te muszą wyglądać obiecująco, ponieważ segment rośnie i letnie domy zarówno w Polsce, jak i za granicą stają się coraz bardziej popularne. Polacy chętnie kupują domy na przykład we Włoszech czy Hiszpanii.

Second home to nic innego jak apartament wakacyjny lub drugi dom kupowany poza miejscem stałego zamieszkania. Obecnie zyskał też nową rolę. Prócz miejsca do wypoczynku ma zapewnić również zysk. Właśnie dlatego sama dobra lokalizacja przestała już wystarczać inwestorom. Znaczenia nabiera też standard inwestycji, jakość części wspólnych, dostęp do stref wellness czy możliwość korzystania z profesjonalnej obsługi najmu. Podobna zmiana zaszła w segmencie nieruchomości premium. Inwestorzy odchodzą od zakupów motywowanych prestiżem. Kupując dom letni, coraz częściej podejmują decyzję opartą na analizie biznesowej.

Rynek second home się rozrasta

Dzięki danym, które udostępnił portal RynekPierwotny.pl wiemy, że pod koniec 2025 deweloperzy mieli w ofercie około 6,7 tysięcy mieszkań wakacyjnych, czyli aż o 80% więcej niż w 2019. Analitycy zauważają, że popyt na apartamenty wakacyjne nie wygasł, ale stał się znacznie bardziej selektywny. Kupujący analizują dziś nie tylko lokalizację, ale również model biznesowy inwestycji, możliwości wynajmu i jakość zarządzania obiektem. W tym segmencie rynku funkcjonują obecnie trzy główne formy second home. Należą do nich klasyczne apartamenty wakacyjne, condohotele oraz domy rekreacyjne. Wśród nich coraz popularniejsze stają się obiekty budowane na terenach ROD.

Gdzie Polacy kupują swoje domy wakacyjne? Jeśli chodzi o rynek krajowy, ogromnym zainteresowaniem wciąż cieszy się wybrzeże Bałtyku. To tam trafia najwięcej kapitału inwestycyjnego i powstaje najwięcej nowych projektów w tym sektorze rynku. Problemem domów i mieszkań w tej lokalizacji jest tylko sezonowa popularność. Poza sezonem wakacyjnym właściciele walczą o gości weekendowych i klientów przyjeżdżających nad morze przez resztę roku. Mimo wysiłków nieruchomości te całymi miesiącami potrafią stać puste. Z podobną sytuacją mamy do czynienia na Warmii i Mazurach. Tam ruch turystyczny obserwuje się głównie latem. W tym kontekście analitycy zwracają uwagę na szczególną atrakcyjność gór jako regionu przyciągającego turystów cały rok. Miejscowości górskie o odpowiedniej infrastrukturze są bardziej odporne na sezonowość branży turystycznej.

Wizyta u dewelopera – jak się do niej przygotować?

Przed wizytą u dewelopera warto odpowiednio się przygotować, aby świadomie ocenić ofertę i ograniczyć ryzyko związane z zakupem nieruchomości. W pierwszej kolejności należy zweryfikować wiarygodność firmy, analizując opinie klientów, informacje dostępne w KRS oraz historię zrealizowanych inwestycji. Dobrym pomysłem jest także obejrzenie wcześniejszych projektów dewelopera i rozmowa z ich mieszkańcami. Przed spotkaniem warto zapoznać się z aktualną ofertą oraz przygotować pytania dotyczące inwestycji, standardu wykończenia czy harmonogramu realizacji. Pomocne może być również porównanie kilku inwestycji, co ułatwi wybór nieruchomości najlepiej dopasowanej do własnych potrzeb.

Umowa rezerwacyjna i deweloperska

Umowa rezerwacyjna i umowa deweloperska pełnią różne funkcje w procesie zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego. Umowa rezerwacyjna pozwala kupującemu zarezerwować wybraną nieruchomość na określony czas, np. w celu uzyskania finansowania lub przeanalizowania oferty. Przed jej podpisaniem warto sprawdzić, czy opłata rezerwacyjna ma formę zaliczki czy zadatku, ponieważ wiąże się to z różnymi skutkami finansowymi.

Kolejnym etapem jest zawarcie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Dokument ten określa m.in. cenę nieruchomości, harmonogram realizacji inwestycji, standard wykończenia, termin odbioru oraz warunki przeniesienia własności. Choć nie przenosi jeszcze prawa własności na nabywcę, stanowi ważne zabezpieczenie jego interesów i reguluje przebieg całej transakcji.

Jak powinien przebiegać odbiór techniczny domu?

Odbiór techniczny jest jednym z najważniejszych etapów zakupu nieruchomości. Osoby, które nie posiadają odpowiedniej wiedzy technicznej powinny rozważyć skorzystanie z pomocy specjalisty z branży budowlanej. Podczas odbioru należy dokładnie sprawdzić, czy dom został wykonany zgodnie z dokumentacją projektową oraz warunkami określonymi w umowie deweloperskiej. Zweryfikować należy jakość wykonania prac, stan okien, drzwi, ścian i podłóg, działanie wentylacji oraz zgodność powierzchni i układu pomieszczeń z projektem.

Wszystkie zauważone wady należy wpisać do protokołu odbioru i zgłosić deweloperowi, który ma 14 dni na odniesienie się do zgłoszenia oraz 30 dni na usunięcie uznanych usterek. W przypadku istotnych wad wpływających na zgodność nieruchomości z umową, nabywcy przysługują dodatkowe środki ochrony, w tym możliwość dochodzenia obniżenia ceny lub usunięcia nieprawidłowości.

Ostatni etap – przeniesienie własności

Ostatnim etapem zakupu domu od dewelopera jest przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę. Następuje po zakończeniu inwestycji poprzez zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Ten akt potwierdza realizację zobowiązań wynikających z umowy deweloperskiej oraz dokonanie wymaganych rozliczeń między stronami. Następnie notariusz składa wniosek do księgi wieczystej, co formalnie czyni kupującego właścicielem.

Jak urządzić mieszkanie, by wynająć je drożej?

Najważniejszy jest dobry stan techniczny. Sprawna instalacja elektryczna, szczelne okna, działające sprzęty AGD i estetyczne wykończenie to dziś podstawa i standard, jakiego oczekuje większość lokatorów. Najemcy zwracają uwagę nie tylko na wygląd wnętrza, ale również na komfort codziennego użytkowania. Usterki techniczne obniżają atrakcyjność oferty i utrudniają uzyskanie wyższego czynszu.

Przy droższych ofertach duże znaczenie ma standard wykończenia. W mieszkaniach przeznaczonych na wynajem najlepiej sprawdzają się trwałe i naturalne materiały. Jasne ściany, odporne podłogi, prosta zabudowa kuchenna i spójne oświetlenie sprawiają, że lokal wygląda nowocześnie i łatwo się w nim odnaleźć. Warto wybierać rozwiązania estetyczne, ale jednocześnie łatwe do utrzymania i ewentualnej naprawy.

Liczą się detale

Kuchnia i łazienka mają szczególny wpływ na pierwsze i każde następne wrażenie, jakie robi lokum. Prócz tego to właśnie te pomieszczenia najemcy oceniają najdokładniej. Nawet niewielka modernizacja, taka jak wymiana armatury, odświeżenie fug, montaż nowego blatu czy wymiana frontów szafek, może widocznie poprawić standard lokalu. Prace te nie wymagają generalnego remontu.

Na wysokość czynszu wpływa też wyposażenie. Większym zainteresowaniem cieszą się mieszkania w pełni umeblowane i gotowe do wprowadzenia. Podstawowe sprzęty, takie jak lodówka, piekarnik, pralka czy zmywarka, są dla wielu najemców standardem. Dla osób pracujących zdalnie, których jest coraz więcej, dodatkowym atutem może być wygodne miejsce do pracy. Prócz tego liczy się funkcjonalność. Przemyślany układ, odpowiednia liczba miejsc do przechowywania i dobre oświetlenie często mają większe znaczenie niż drogie materiały wykończeniowe. Nawet małe mieszkanie można wynająć drożej, jeśli jest urządzone w sposób praktyczny i spójny.

O czym jeszcze pamiętać?

Wprowadzając mieszkanie na rynek najmu, nie można pomijać kwestii efektywności energetycznej. Nowoczesne okna, energooszczędne oświetlenie LED i sprawne urządzenia mogą obniżać koszty eksploatacji, a to konkretny atut dla najemcy. Mieszkanie generujące niższe rachunki może być bardziej konkurencyjne na rynku.

Warto pamiętać, że dobrze zaprezentowane mieszkanie zwykle szybciej znajduje lokatora i daje większą szansę na uzyskanie wyższego czynszu. Właśnie dlatego duże znaczenie ma sposób przygotowania ogłoszenia. Liczą się profesjonalne zdjęcia, rzetelny opis i jasne przedstawienie warunków najmu. To właśnie te elementy pomagają dotrzeć do bardziej zdecydowanych najemców.

Najwyżej wyceniane są mieszkania zadbane, funkcjonalne i estetyczne. Najemcy są skłonni zapłacić więcej za lokal, który nie wymaga dodatkowych nakładów i zapewnia komfort od pierwszego dnia. Oznacza to, że zwiększanie wartości nieruchomości na wynajem polega przede wszystkim na rozsądnym podnoszeniu standardu, a nie na kosztownym wykończeniu lokalu.

Przed wyznaczeniem stawki czynszu warto porównać ofertę z podobnymi lokalami w tej samej okolicy. Pozwala to ocenić, które elementy standardu rzeczywiście mają na to wpływ oraz dobrze oszacować wszystkie koszty.

Czym jest gminna ewidencja zabytków i jakie ma znaczenie?

Gminna ewidencja zabytków (GEZ) to wykaz obiektów, które zdaniem samorządu i konserwatora mają wartość historyczną, naukową lub artystyczną. Wpis do ewidencji nie jest decyzją administracyjną, ale stanowi element działania organów publicznych.

W praktyce oznacza to, że choć sam wpis nie nakłada bezpośrednich obowiązków, wpływa na dalsze decyzje administracyjne. Ochrona zabytków uwzględniana jest bowiem w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, decyzjach o warunkach zabudowy czy procedurach uzyskania pozwolenia na budowę. W efekcie właściciel może zostać zobowiązany do uzgadniania planowanych prac z konserwatorem zabytków.

Wpis bez wiedzy właściciela – skala problemu

Największe kontrowersje budzi fakt, że przez wiele lat wpisy do GEZ dokonywane były bez informowania właścicieli nieruchomości. Dotyczyło to szczególnie okresu od 2010 do 2019 roku, kiedy gminy tworzyły swoje ewidencje na podstawie przepisów, które nie przewidywały udziału właściciela w procedurze.

W efekcie do ewidencji trafiały nie tylko obiekty o rzeczywistej wartości historycznej, ale również budynki przeciętne, często w złym stanie technicznym. Dla wielu właścicieli momentem przełomowym było dopiero planowanie inwestycji, np. rozbiórki, kiedy okazywało się, że ich nieruchomość podlega ochronie konserwatorskiej.

Jak sprawdzić i co zrobić, jeśli nieruchomość jest w GEZ?

Właściciele starszych domów powinni przede wszystkim ustalić, czy ich nieruchomość znajduje się w gminnej ewidencji zabytków. Można to zrobić poprzez wniosek o udostępnienie informacji publicznej do urzędu gminy. Warto również uzyskać kopie kart adresowych zabytku, które stanowią podstawę wpisu.

Jeśli okaże się, że budynek został wpisany do GEZ, właściciel ma prawo zakwestionować ten fakt. Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2023 roku jasno wskazano, że właściciel powinien mieć możliwość sprzeciwu. Procedura zazwyczaj obejmuje wezwanie organu do usunięcia naruszenia prawa, a następnie, w przypadku braku reakcji, skierowanie sprawy do sądu administracyjnego.

Kluczowe znaczenie mają terminy, które liczone są od momentu uzyskania informacji o wpisie. Ich przekroczenie może zamknąć drogę do skutecznego działania.

Wpis to dopiero początek ograniczeń

Choć GEZ to tylko jeden z elementów systemu ochrony zabytków, jego znaczenie w praktyce jest duże. Wpis często staje się pierwszym krokiem do objęcia nieruchomości pełniejszą ochroną, np. poprzez zapisy w planie miejscowym.

Dla właściciela oznacza to ograniczenie swobody dysponowania nieruchomością, wydłużenie procedur inwestycyjnych oraz potencjalne dodatkowe koszty. Dlatego weryfikacja statusu prawnego starszych budynków powinna być jednym z podstawowych działań każdego właściciela lub inwestora.

Świadomość tego, czy nieruchomość znajduje się w GEZ, pozwala uniknąć wielu problemów i lepiej zaplanować przyszłe działania.

Pompy ciepła – komfort i stabilność kosztów

Jednym z filarów ekologicznych domów o podwyższonym standardzie są pompy ciepła. W dużych rezydencjach o powierzchni kilkuset metrów kwadratowych system ten pozwala efektywnie ogrzewać budynek, przygotowywać ciepłą wodę użytkową, a latem również chłodzić wnętrza.

Właściciele nieruchomości premium cenią pompy ciepła nie tylko za wysoką sprawność, ale także za przewidywalność kosztów w długim horyzoncie. W połączeniu z ogrzewaniem podłogowym i inteligentnym systemem zarządzania energią zapewniają one maksymalny komfort przy minimalnym zaangażowaniu użytkownika.

Fotowoltaika zintegrowana z dachem – technologia w służbie estetyki

W segmencie luksusowym ogromne znaczenie ma design. Dlatego klasyczne panele montowane na konstrukcji nad połacią dachu coraz częściej ustępują miejsca rozwiązaniom BIPV – fotowoltaice zintegrowanej z pokryciem dachowym.

Systemy BIPV pozwalają uzyskać spójną, elegancką bryłę budynku bez kompromisów estetycznych. Moduły fotowoltaiczne stają się elementem konstrukcyjnym dachu, a nie dodatkiem. To rozwiązanie szczególnie cenione w nowoczesnych willach oraz rezydencjach projektowanych indywidualnie. Dla inwestora oznacza to podwójną korzyść: produkcję własnej energii elektrycznej oraz utrzymanie wysokiej wartości architektonicznej obiektu.

Systemy odzyskiwania wody szarej – racjonalne gospodarowanie zasobami

W dużych domach zużycie wody może być znaczące. Dlatego w nieruchomościach premium coraz częściej stosuje się systemy odzyskiwania wody szarej, czyli tej pochodzącej z pryszniców, wanien czy umywalek. Po odpowiednim oczyszczeniu może ona zostać ponownie wykorzystana do spłukiwania toalet czy podlewania ogrodu.

Choć instalacja takiego systemu wiąże się z wyższym kosztem początkowym, w długiej perspektywie przynosi realne oszczędności. Co jednak istotniejsze, podnosi rangę nieruchomości jako projektu kompleksowo zaprojektowanego i odpowiedzialnego środowiskowo.

Ekologia jako czynnik wzrostu wartości

Z perspektywy rynkowej ekologiczne rozwiązania coraz wyraźniej wpływają na wycenę nieruchomości premium. Budynki o wysokiej efektywności energetycznej są mniej podatne na wahania cen energii, generują niższe koszty utrzymania i spełniają przyszłe normy środowiskowe.

Dla zamożnych nabywców kluczowa jest także możliwość częściowego uniezależnienia się od zewnętrznych dostawców energii czy rosnących opłat. W czasach niestabilności geopolitycznej i zmiennych regulacji prawnych ma to wymiar nie tylko ekonomiczny, ale i strategiczny.

W praktyce dom wyposażony w pompę ciepła, instalację BIPV, magazyn energii oraz system odzysku wody szarej może osiągać wyższą cenę sprzedaży oraz szybciej znajdować nabywcę. Coraz częściej to właśnie poziom zaawansowania technologicznego decyduje o przewadze konkurencyjnej oferty.

Nowa definicja luksusu

Ekologiczne rozwiązania w nieruchomościach premium redefiniują pojęcie luksusu. Nie chodzi już wyłącznie o marmur, egzotyczne drewno czy panoramiczne przeszklenia. Prawdziwym wyznacznikiem prestiżu staje się inteligentna, samowystarczalna i odpowiedzialna środowiskowo architektura.

Działaj na zmysły

Do najskuteczniejszych sposobów oddziaływania na wyobraźnię i tworzenia skojarzeń należy marketing sensoryczny, czyli działania marketingowe angażujące zmysły.

Jedną z kluczowych cech luksusowych nieruchomości jest… cisza. Brak dźwięków z ulicy czy od sąsiadów oznacza, że zainwestowano w materiały wysokiej klasy i odpowiednie wygłuszenie. Znaczenie mają nawet bezgłośnie działające mechanizmy otwierania drzwi, szaf i szuflad, wskazujące, że są dopracowane w szczegółach i że przy ich produkcji nie oszczędzano na jakości.

Kolejnym elementem oddziałującym na zmysły jest zapach. Bardziej skuteczne niż tradycyjne świece zapachowe czy aerozole, które działają krótko i nierównomiernie rozprzestrzeniają zapach, są systemy zimnej dyfuzji. Tworzą one mikroskopijne cząsteczki zapachu, które długo unoszą się w powietrzu. Jeśli chodzi o nuty zapachowe, zaleca się m.in. nuty drzewne i skórzane (jeśli zależy Ci na wytworzeniu atmosfery tradycji i solidności, np. w zabytkowej kamienicy), czy też białej herbaty i cytrusów (by podkreślić przestrzeń i świeżość, np. w nowocześnie urządzonym apartamencie).

Choć podczas pierwszej wizyty w nieruchomości rejestruje się przede wszystkim wrażenia wzrokowe, z luksusem mogą się też kojarzyć określone faktury i tekstury. To na przykład gładkość szlachetnego drewna, chłód naturalnego kamienia, ciężkość metalowych uchwytów czy miękkość aksamitnych obić. Wszystko to tworzy wrażenie solidności i daje sygnał, że przy wyposażaniu wnętrza nie oszczędzano na jakości.

Twórz scenariusze

W profesjonalnym home stagingu ustawienie mebli i dodatków nie jest przypadkowe. Chodzi o to, by zasugerować klientowi sceny z życia, w których mógłby uczestniczyć. Jest to tzw. storytelling przestrzenny.

Można na przykład ustawić na tarasie stylowy stolik i fotel, na stoliku umieścić filiżankę, a na fotel niby niedbale zarzucić miękki koc. W ten sposób komunikujemy klientowi, że tu może, w komforcie i spokoju, pić swoją poranną kawę lub oglądać zachody słońca. Inna propozycja to kącik czytelniczy. Biblioteczka, głęboki skórzany fotel oraz lampka dająca ciepłe światło dają obietnicę wielu miłych wieczorów spędzonych na lekturze.

Dzięki takim trikom klient zaczyna mentalnie widzieć siebie w tym wnętrzu, uczestniczącego w konkretnych sytuacjach, spędzającego czas w określony sposób. To ważny krok w kierunku przełamania bariery negocjacyjnej, a potem być może decyzji o zakupie.

Czym dziś jest segment premium i luxury?

Polski rynek nieruchomości z wyższej półki wyraźnie się spolaryzował. Z jednej strony mamy inwestycje premium, czyli projekty o bardzo wysokim standardzie, dobrej lokalizacji i bogatej ofercie udogodnień. Z drugiej segment luxury, znacznie węższy i bardziej elitarny, oparty na unikatowości i limitowanej skali. To często kameralne realizacje w miejscach, których nie da się powielić, z wyrazistą architekturą, dopracowanym designem i elementami sztuki.

Jak podkreślają przedstawiciele branży, kluczowa pozostaje lokalizacja, ale coraz większe znaczenie ma też doświadczenie dewelopera oraz spójna koncepcja całego projektu. Klienci zwracają uwagę na części wspólne, jakość materiałów, nowoczesne technologie i detale, które budują codzienny komfort. Co istotne, granicę między segmentem popularnym a premium coraz częściej wyznaczają sami nabywcy, a nie marketingowe hasła.

Kto kupuje nieruchomości premium w Polsce?

Profil kupującego w tym segmencie jest zaskakująco spójny. Wciąż dominują przedsiębiorcy, menedżerowie i inwestorzy traktujący nieruchomości jako bezpieczną lokatę kapitału. Coraz mocniej zaznacza się jednak obecność osób z branż technologicznych, kreatywnych i medialnych. Dla nich równie ważna jak prestiż jest estetyka, charakter miejsca i poczucie wyjątkowości.

W praktyce nie są to klienci poszukujący standardowych rozwiązań. Oczekują przestrzeni, która oferuje konkretne doświadczenie i wyróżnia się na tle całego rynku high-end. W Krakowie widoczna jest też silna grupa kupujących z zagranicy, przyciąganych stabilnością rynku, historią miasta i jego unikalnym klimatem. To pokazuje, że polski segment premium przestał być rynkiem wyłącznie lokalnym.

Gdzie luksus sprzedaje się najlepiej?

Należy podkreślić, że najbardziej pożądane adresy wciąż znajdują się w największych miastach. W Warszawie prym wiodą Śródmieście, Powiśle, Mokotów i Żoliborz, gdzie centralna lokalizacja łączy się z prestiżem i wysokiej klasy architekturą. To właśnie tam powstają inwestycje najbliższe międzynarodowym standardom luksusu.

W Krakowie uwagę nabywców przyciągają Stare Miasto i Kazimierz, oferujące styl życia, którego nie da się odtworzyć w nowych dzielnicach. W Gdańsku kluczowe są Stare Miasto, Wyspa Spichrzów oraz nadmorskie lokalizacje, takie jak Jelitkowo czy Brzeźno, gdzie widok na wodę realnie podnosi wartość nieruchomości.

Poza dużymi aglomeracjami segment luxury coraz częściej rozwija się w miejscach związanych z rekreacją i naturą. Nadmorskie kurorty oraz Zakopane przyciągają klientów szukających drugiego domu bądź też apartamentu o wyjątkowym charakterze. To wyraźny sygnał, że luksus w Polsce przestał być jednowymiarowy i coraz częściej oznacza styl życia dopasowany do indywidualnych potrzeb.

Skąd rosnący popyt?

Obecna dynamika to efekt zmian, które rozpoczęły się już w 2022 roku. Wysoka inflacja oraz gwałtowny wzrost stóp procentowych ograniczyły dostępność kredytów mieszkaniowych, co sprawiło, że rynek skupił się na klientach zamożnych, inwestujących kapitał w nieruchomości premium jako formę zabezpieczenia oszczędności, jak twierdzi Anna Karaś, ekspert residential research w JLL. W kolejnych latach wrócili również kupujący finansujący zakupy kredytem, a wraz z rosnącym bogaceniem się społeczeństwa segment premium stał się bardziej różnorodny. Wzrosła także aktywność nabywców zagranicznych, którzy odpowiadają za zwiększone zainteresowanie lokalizacjami w największych miastach.

Kto dziś kupuje mieszkania premium?

Według Anny Karaś z JLL obecnych klientów tego segmentu można podzielić na trzy główne grupy.

Pierwsza to osoby poszukujące wysokiego standardu życia i traktujące zakup apartamentu jako główne miejsce zamieszkania. To właśnie w tej kategorii przeważają największe metraże.

Druga grupa to nabywcy wybierający lokal pełniący rolę alternatywy dla apartamentu hotelowego – miejsce do pracy zdalnej, krótkich pobytów w mieście lub odpoczynku kilka razy w miesiącu.

Na końcu znajdują się inwestorzy, skupieni przede wszystkim na ochronie i potencjalnym wzroście wartości kapitału. W tej kategorii widać zwiększony udział obcokrajowców oraz Polaków aktywnych zawodowo za granicą.

Deweloperzy odpowiadają na zmiany

Firmy działające w segmencie premium coraz mocniej akcentują jakość, a nie ilość. Zamiast wprowadzać wiele mniejszych projektów, skupiają się na dopracowanych inwestycjach w miejscach gwarantujących unikalność: w centrach metropolii, przy bulwarach, w sąsiedztwie zieleni.

Coraz wyraźniejszy jest trend oferowania większych przestrzeni. Jeszcze niedawno lokale 150-metrowe były wyjątkiem, dziś w wielu projektach przekraczają 200 mkw. Jednocześnie rośnie znaczenie detali takich jak akustyka, ekspozycja, naturalne materiały czy prywatność wpisana w układ budynku.

Co dziś naprawdę oznacza luksus?

Eksperci są zgodni – fundamenty pozostają niezmienne. Najważniejszym wyznacznikiem prestiżu jest lokalizacja: w centralnych dzielnicach największych miast lub w najbardziej atrakcyjnych miejscowościach wypoczynkowych. Duże okna, wysokiej jakości wykończenie i naturalne otoczenie dodatkowo wzmacniają poczucie wyjątkowości.

Klienci premium oczekują również prywatności, bezpieczeństwa i architektury, która nie jest jedynie modna, lecz ponadczasowa. To właśnie te elementy decydują o tym, że segment luksusowych nieruchomości wciąż rośnie i pozostaje jednym z najbardziej odpornych na wahania rynku.

Phuket od kilku lat dynamicznie się rozwija. Powstają tam nowe drogi, centra handlowe i strefy biznesowe, a rynek nieruchomości przeżywa prawdziwy rozkwit. Dla Polaków, którzy szukają dywersyfikacji inwestycji i chcą uniezależnić się od europejskich trendów, to atrakcyjna i coraz bardziej dostępna alternatywa.

Nowy kierunek zamiast południowej Europy

Jeszcze do niedawna większość inwestorów z Polski wybierała południowe wybrzeża Europy, takie jak Hiszpanię, Grecję czy Cypr. Jednak wzrost cen, podatków i biurokracji sprawił, że zainteresowanie tymi regionami zaczęło słabnąć. Tajlandia z kolei oferuje niższe ceny zakupu i wyższy potencjał zysków. Mimo odległości, coraz więcej osób widzi w niej stabilny rynek o dużych możliwościach.

Na Phuket europejski standard życia spotyka się z tropikalnym klimatem. Dla turystów to rajskie miejsce z idealnymi plażami, a dla inwestorów – miejsce o rosnącej wartości nieruchomości. Zakup apartamentu przestaje być egzotyczną fanaberią, a staje się przemyślaną decyzją finansową.

Zysk w rytmie tropików

Phuket to jedna z najchętniej odwiedzanych wysp Azji, bo tylko w 2024 roku odwiedziło ją prawie 9 milionów turystów. Hotele i apartamenty w sezonie wysokim są niemal w pełni obłożone, co przekłada się na ogromne zapotrzebowanie na wynajem krótkoterminowy. Dla wielu inwestorów oznacza to szybki zwrot z inwestycji i stabilny dochód pasywny. W przeciwieństwie do nasyconego rynku europejskiego, tajlandzki sektor nieruchomości wciąż ma przestrzeń do wzrostu. Wartość gruntów i lokali rośnie tam nawet o kilkanaście procent rocznie.

Nie tylko wakacyjny raj, ale realny biznes

Choć Tajlandia kojarzy się głównie z wypoczynkiem, jej rynek nieruchomości staje się pełnoprawną częścią gospodarki. Dobrze rozwinięta infrastruktura, przyjazne przepisy i otwartość na kapitał zagraniczny sprawiają, że inwestowanie jest coraz łatwiejsze.

Martin Phillips z tajlandzkiego biura nieruchomości Phuket Plus zauważa, że Polacy najczęściej decydują się na mieszkania typu condo, czyli lokale należące do prywatnych właścicieli, które są częścią większego kompleksu hotelowego lub apartamentowego. Takie nieruchomości mogą być wynajmowane turystom przez profesjonalnego operatora, dzięki czemu właściciel czerpie zyski bez konieczności samodzielnego zarządzania wynajmem.

Ceny zaczynają się już od około 450 tys. zł, co odpowiada kosztowi małego mieszkania w Polsce, ale z potencjałem znacznie wyższej stopy zwrotu dzięki dużemu ruchowi turystycznemu przez cały rok. Połączenie niższych kosztów, rosnącego popytu i dynamicznego rozwoju regionu sprawia, że Polacy coraz częściej widzą w tej wyspie coś więcej niż egzotyczny cel podróży.