Słowa „Dopiero podczas odpływu okazuje się, kto pływał bez majtek” przypisywane są Warrenowi Buffetowi. Dotyczą one sytuacji, która powstaje w trakcie każdego kryzysu. W kontekście tego, co się dzieje obecnie na rynku mieszkań, można uznać, iż to powiedzenie wskazuje na to, że skorzystają ci mający stabilną sytuację finansową. Za to w kłopoty wpadną osoby mocno zakredytowane. Czy w takim razie koniec 2022 to dobry czas na inwestowanie w nieruchomości?
Z inwestowaniem jest tak, że praktycznie każdy czas jest na nie dobry. Kwestia tego, czy się posiada wolne środki (lub jaki jest koszt ich pozyskania) oraz, czy się jest w stanie zidentyfikować dobrą okazję inwestycyjną. W czasach rekordowej koniunktury niemal wszyscy stają się inwestorami, ponieważ wypracowywanie zysku z inwestycji jest banalnie proste. Tak to wyglądało na rynku nieruchomości w ostatnich dwóch latach – czego by się nie kupiło, wychodziło się na tym na plus. Nawet jeżeli był to zakup kredytowany, ponieważ koszt pozyskania pieniędzy z banku był śmiesznie niski.
Obecnie obserwujemy dosyć gwałtowne odwrócenie koniunktury w mieszkaniówce. Wszystkie nowe raporty pokazują zapaść na rynku kredytów hipotecznych, drastyczny spadek popytu oraz wyhamowanie lub nawet spadek cen. Czynniki, które są tu kluczowe, to:
- spadająca zdolność kredytowa – wywołane jest to podnoszeniem stóp procentowych przez RPP (i idącym za tym wzrostem parametru WIBOR), co z kolei jest próbą zatrzymania inflacji. Osoby, które chcą zaciągnąć kredyt, są przez banki odprawiane z kwitkiem lub otrzymują dużo mniejszą kwotę pożyczki. Z kolei te, które już są zadłużone, z miesiąca na miesiąc płacą coraz wyższą ratę.
- niepewność finansowa – inflacja oraz atak Rosji na Ukrainę, wraz z wynikającym z tym bałaganem na rynku energetycznym i paliwowym, spowodowały spadek nastrojów wśród konsumentów. Nawet jeżeli kogoś stać na kredyt, zastanowi się on dwa razy zanim zaciągnie takie długoterminowe zobowiązanie w sytuacji, gdy nie wiadomo, co się będzie działo z pracą i zarobkami za rok czy nawet za kilka miesięcy.
- wysokie ceny mieszkań – stawki za metr kwadratowy osiągnęły taki poziom, że obecnie nawet dobrze zarabiające małżeństwa nie mogą sobie pozwolić na zakup lokalu o metrażu odpowiednim do ich potrzeb.
Wygląda na to, że rynek mieszkaniowy uległ przegrzaniu. Osoby, które nie mają dobrego rozeznania w tematyce inwestowania, są przekonane, że to koniec hossy i należy się wycofać z mieszkaniówki. Nie jest to do końca prawdą. Na pewno dużo bardziej sceptyczni powinni być ci, którzy lewarują się kredytem hipotecznym – koszt kredytu jest wysoki, a wzrosty cen mieszkań hamują. Za to klienci gotówkowi są w uprzywilejowanej sytuacji i dla nich być może nadchodzi czas żniw.
Każdy doświadczony inwestor wie, że kryzys gospodarczy to czas, gdy należy wybrać się na zakupy. Oczywiście, jeśli posiada się do tego zdolność finansową. W czasie kryzysu popyt maleje, do tego inwestorzy, którzy wpadli w finansowe kłopoty, bo przeszacowali zyski, a niedoszacowali kosztów, zaczynają wyprzedawać aktywa. Jeżeli więc w takim momencie masz środki na zakup, to kupisz okazyjnie, na “wyprzedaży”. W kontekście rynku mieszkaniowego warto jednak mieć na uwadze, iż obecnie najbardziej atrakcyjne inwestycyjnie lokale, czyli kawalerki i mieszkania z dwoma pokojami, nadal drożeją. Nie doczekaliśmy więc jeszcze momentu, gdy ceny byłyby korygowane w dół we wszystkich segmentach rynku.
Jak to w czasie zawirowań, tak i teraz pojawiają się ryzykowne opcje inwestycyjne. Część deweloperów próbuje wpuszczać inwestorów jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Tworzone są np. spółki celowe, w których można kupić udział z “gwarancją” zysku. Zazwyczaj są to deklaracje możliwości zarobienia kilkunastu procent w skali roku, jednak zdarzają się też mali, agresywni gracze, którzy kuszą kilkudziesięcioma procentami rocznie. Do takich zapewnień lepiej podejść sceptycznie, ponieważ wypracowanie takiego zwrotu w obecnym otoczeniu gospodarczym będzie niezwykle trudne – kredyt jest drogi a sentyment wśród kupujących coraz bardziej negatywny.
Dodaj swój komentarz