Na rynku zwykłych nieruchomości ostatnio dzieje się tyle ciekawego, że czasami będziemy zajmować się nie tylko segmentem luksusowym, aby móc czytelnikom bloga napisać o najistotniejszych trendach. Obecnie takim bardzo gorącym tematem jest spadająca zdolność kredytowa, za którą idzie coraz dotkliwsza zapaść popytu na mieszkania. Jak konkretnie wygląda sytuacja i do czego może ona doprowadzić – o tym piszemy w poniższym artykule.
Błędnie interpretowane dane spowodowały, że dosyć często mówi się, iż duża część mieszkań kupowana jest za pomocą gotówki. Jednak prawda jest trochę inna – popyt na lokale mieszkaniowe napędza kredyt. Dlatego ostatnie dwa lata, gdy mieliśmy rekordowo niskie stopy procentowe, a co za tym idzie – również rekordowo tani kredyt – mieszkaniówka notowała wyjątkową koniunkturę. Mimo że deweloperzy uwijali się jak w ukropie, popyt przeważał nad podażą i ceny rosły. Jednak w październiku RPP zapoczątkowała zmianę trendu i podniosła stopy procentowe. Podwyżki miały miejsce także na wszystkich kolejnych posiedzeniach rady, aż doszło do sytuacji, gdy rosnące koszty obsługi kredytów hipotecznych stały się realnym problemem dla sporej liczby zadłużonych.
Efekt hamowania akcji kredytowej (podniesienie stóp procentowych bardzo zredukowało zdolność kredytową) widać już w statystykach sprzedaży – zarówno biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, jak i deweloperzy w I kwartale 2022 roku zanotowały widoczny spadek transakcji. Do tego warto wspomnieć, że wyższe stopy to również droższe kredyty już zaciągnięte. Miesięczna rata rośnie, przez co coraz więcej gospodarstw domowych wpada w kłopoty finansowe. Do sprzedaży trafiają mieszkania i domy wyprzedawane przez kredytobiorców, którzy utracili płynność finansową.
To wszystko to czynniki, które bardzo źle wróżą rynkowi nieruchomości. Warto się temu przyjrzeć chociażby po to, aby uświadomić sobie atuty nieruchomości luksusowych. Właśnie przed tego typu zawirowaniami chroni inwestowanie w ten segment.
Zapowiedź gorszej koniunktury widać także w odczytach INPON (Indeks Nastrojów Pośredników w Obrocie Nieruchomościami). Optymizm pośredników spada w każdym kolejnym kwartale. Póki co trzyma się jeszcze na pozytywnym poziomie, jednak być może już w miesiącach 3-6 2022 zostanie przekroczona granica 50 pktów, która oddziela odczyt optymistyczny od pesymistycznego. Pośrednicy najgorzej oceniają segment domów na sprzedaż – parametr wyniósł 52 punkty, co oznacza spadek o 14,2% względem poprzedniego kwartału. Spadki nastroju wystąpiły we wszystkich kategoriach dotyczących sprzedaży nieruchomości: zarówno mieszkań (różnej wielości, także kawalerek), jak i domów i działek. Za to poprawiły się notowania wynajmu, co jest oczywiście wywołane napływem uchodźców z Ukrainy. Tutaj warto jednak mieć na uwadze, iż to może być przejściowy trend i być może zniknie tak samo szybko, jak się pojawił. Zresztą mówią o tym sami agenci, którzy wojnę wskazują zarówno jako szansę, jak i zagrożenie. W tym drugim ujęciu wojna zagraża ogólnie stabilności polskiej gospodarki – potęguje niepewność, co nie tylko zniechęca zagranicznych inwestorów, ale też zmniejsza chęć samych Polaków do kupowania lokalnie nieruchomości w celach inwestycyjnych.
Ciekawa może być odpowiedź na pytanie o to, co zrobią w tej sytuacji deweloperzy? Sprzedaż spada, akcja kredytowa hamuje, ale jednocześnie rosną ceny robocizny i materiałów budowlanych. Nie ma więc zbytniej przestrzeni do obniżek, bo raczej nie ma się co spodziewać sprzedawania poniżej kosztów. Z tego względu należy się spodziewać, iż deweloperzy będą próbowali przeczekać niekorzystny czas. Jeśli zaś potrwa to zbyt długo, będą szukali innych sposobów na kapitalizowanie posiadanego zasobu mieszkaniowego. Tutaj prognozowane jest wchodzenie firm z tego sektora w segment najmu instytucjonalnego. Jeśli to nastąpi, to możemy się spodziewać, że w nowych inwestycjach tylko część lokali będzie trafiała na sprzedaż – pozostałe będą przeznaczane na wynajem.
Dodaj swój komentarz