Nieruchomości premium są formą inwestycji, która może przynieść wysoką stopę zwrotu. W przypadku najdroższych nieruchomości ceny mogą sięgać nawet kilkudziesięciu milionów złotych. Można więc oczekiwać, że przy tak wysokich kwotach warunki dyktują zbywcy. Rynek pokazuje jednak, że pozycja kupujących się wzmacnia. Sprzedaż takiej nieruchomości może zająć nawet lata.
Wydłuża się czas zakupu nieruchomości premium
Katarzyna Borkowska, Head of Residential Sales and Letting w Signature Estates, wskazuje, że jeszcze kilka lat temu proces zakupu trwał zwykle około 1–3 miesięcy. Teraz ten proces trwa od 3 do 6 miesięcy w przypadku mieszkań i nawet rok, jeśli chodzi o dom.
Zmienił się sposób podejmowania decyzji. Coraz więcej nabywców podejmuje decyzje po dogłębnej analizie, a nie pod wpływem emocji. Inwestorzy porównują inne formy zagospodarowania kapitału – analizują, które z nich mają większy potencjał zysku.
Najwięcej decyzji dotyczących nieruchomości premium zapada w Warszawie. Na początku 2026 roku CBRE Poland wskazywało 19 projektów w stolicy z cenami powyżej 35 tys. zł za mkw. W innych dużych miastach było ich znacznie mniej. W Krakowie – 7, we Wrocławiu – 3, a w całym Trójmieście – 9.
Ceny nieruchomości premium również można negocjować
W segmencie premium również występuje różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi. Nabywcy negocjują warunki. Według danych Narodowego Banku Polskiego na szerokim rynku nieruchomości różnica między ceną ofertową a transakcyjną wynosi nawet 15%. Takie możliwości negocjacyjne dają również nieruchomości premium. Przy cenie wyrażonej w milionach złotych negocjacje mogą przynieść nawet kilkaset tysięcy złotych oszczędności, ale to zależy od wielu czynników.
Najciekawsze oferty nie trafiają do portali ogłoszeniowych
W przypadku nieruchomości premium część ofert w ogóle nie pojawia się w publicznych serwisach ogłoszeniowych. O danej propozycji dowiadują się wybrani pośrednicy oraz potencjalni kupujący. Brakuje konkretnych danych, które pokazywałyby, jaka część ofert jest sprzedawana w taki sposób.
Wynika to z kilku powodów. W publicznej ofercie mogą pojawić się zdjęcia prywatnych wnętrz czy informacje o majątku, a tego wielu sprzedających chce uniknąć. Taki sposób sprzedaży pozwala również wcześniej zweryfikować kupującego i, jeśli jest to potrzebne, zawrzeć umowę o zachowaniu poufności.
Dlaczego zakup nieruchomości premium zajmuje miesiące?
Jedną z przyczyn są wysokie wymagania kupujących. Przy transakcjach opiewających na miliony złotych nabywcy dokładnie analizują nieruchomość i sposób wykorzystania kapitału. Przeważnie oczekują lokalizacji w określonej części miasta, odpowiedniego standardu budynku i układu mieszkania. Mają wymagania co do widoku, prywatności i otoczenia. Jeśli kupujący stawia wiele warunków, trudniej znaleźć dla niego odpowiednią nieruchomość. Dlatego sama dostępność środków nie musi przyspieszać decyzji zakupowej.
Istotną rolę odgrywa agent nieruchomości. Powinien nie tyle pokazać dostępną bazę ofert, ile znaleźć mieszkania, które pasują do potrzeb klienta i zapewnić pomoc w negocjacjach. W przypadku wielu kupujących ważniejsze od szybkiego zakupu jest znalezienie nieruchomości spełniającej konkretne wymagania.
Kto i gdzie kupuje nieruchomości premium w Warszawie?
Katarzyna Borkowska wskazuje, że klienci segmentu premium w Warszawie najczęściej szukają mieszkań na Mokotowie, Powiślu, Saskiej Kępie, Żoliborzu i w Śródmieściu.
Luksusowymi mieszkaniami interesują się nie tylko Polacy, lecz także kupujący z Ukrainy, państw Bliskiego Wschodu i Azji.
Według danych MSWiA w 2025 roku wpłynęły 2582 wnioski o zezwolenie na nabycie nieruchomości, udziałów lub akcji oraz o wydanie promesy takiego zezwolenia. Rok wcześniej było ich 2310. Obywatele Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii nie potrzebują takiego zezwolenia. Dane MSWiA nie pokazują więc, ilu zagranicznych nabywców kupuje luksusowe mieszkania w Warszawie.
Jakie nieruchomości można kupić w Warszawie za kilka milionów złotych?
Obecnie w cenie 3,1 mln zł można kupić apartament na Powiślu o powierzchni 68 mkw. Cena za mkw. wynosi ponad 45 tys. zł. Na Starym Mokotowie znajduje się 155-metrowy apartament wyceniony na 4,8 mln zł. Na Woli 100-metrowy lokal kosztuje 4,6 mln zł. W Porcie Praskim znajduje się 103-metrowe mieszkanie w cenie 3,5 mln zł.
Metraż wpływa na cenę, ale w segmencie premium równie ważne są standard i cechy konkretnej nieruchomości. Często duże znaczenie ma lokalizacja, tak jak w przypadku wspomnianego apartamentu na Powiślu. Tam ważne są trzymetrowa wysokość pomieszczeń, zielone patio czy duże drewniane okna.
Dodaj swój komentarz