Istnieje wiele metod przedstawiania cen mieszkań na rynku nieruchomości. Jedną z nich jest indeks hedoniczny. Metoda ta uwzględnia wpływ poszczególnych cech nieruchomości na ich wartość. Przyjmuje się więc założenie, że cena dobra zależy od wyceny poszczególnych jego cech. Dzięki temu pozwala dokładniej śledzić trendy rynkowe niż w przypadku jedynie średnich cen transakcyjnych.
Hedoniczny indeks cen nieruchomości – zastosowanie
Samo wyliczenie średniej cen transakcyjnych nieruchomości może nie być wystarczające do zaobserwowania tendencji na rynku – dlaczego? Gdyż nie zawsze odzwierciedla to sytuację w sposób miarodajny. Problem stanowi bowiem fakt, że obserwowane wzrosty i spadki mogą wynikać m.in. również z nieregularności transakcji czy zmiany jakościowej sprzedawanych nieruchomości.
Hedoniczny indeks cen nieruchomości opiera się natomiast na założeniu, że cena danego dobra uzależniona jest od wyceny poszczególnych jego cech. Każda z cech danego dobra ma wpływ na jego cenę całkowitą. W przypadku nieruchomości można mówić o takich atrybutach, jak powierzchnia, piętro, lokalizacja, nasłonecznienie lokalu, rodzaj i stan budynku czy jego otoczenie. Wykorzystując indeks hedoniczny, można dowiedzieć się, jaki wpływ na cenę mieszkania ma np. rodzaj kuchni czy położenie salonu. Innymi słowy, znajomość wartości poszczególnych atrybutów nieruchomości oraz zależności pomiędzy nimi a całkowitą ceną, pozwalają na oszacowanie wartości dowolnego zestawu cech mieszkaniowych, a oszacowania te umożliwiają budowę indeksów zmiany cen.
Hedoniczny indeks cen nieruchomości – wady
Hedoniczny indeks cen ma oczywiście pewne wady. Wymaga on nie tylko posiadania dużej ilości wiarygodnych danych, ale również zaawansowanej wiedzy w dziedzinie ekonomii, statystyki oraz doskonałej znajomości specyfiki rynku nieruchomości. Ponadto w praktyce nie jest możliwe uwzględnienie wszystkich cech nieruchomości mogących mieć wpływ na ich cenę, a dobór tych cech zależy tak naprawdę od subiektywnej oceny analityka. Na zróżnicowanie cen zawsze wpływ ma także czynnik losowy, którego nie da ustalić się w sposób analityczny. Co więcej, metoda ta jest czasochłonna ze względu na potrzebną dużą ilość danych oraz dogłębną ich analizę. Indeks hedoniczny nie przedstawia też jednej konkretnej wartości liczbowej, a ukazuje jedynie ogólną tendencję.
Dodaj swój komentarz