Współwłasność ułamkowa to forma prawna własności nieruchomości, w której kilka osób posiada wspólnie określony majątek, przy czym każda z nich ma udział wyrażony w ułamku. W praktyce oznacza to, że każdy ze współwłaścicieli ma prawo do korzystania z nieruchomości proporcjonalnie do swojego udziału, lecz niekoniecznie z konkretnych części danej nieruchomości.
Współwłasność ułamkowa nieruchomości – czym jest?
Kwestie związane ze współwłasnością zostały uregulowane w Kodeksie cywilnym. Współwłasność jest szczególną postacią prawa własności, polegającą na tym, że jedna rzecz stanowi równocześnie własność kilku osób mających jednakowe prawa do owej rzeczy. Można więc ująć to również w taki sposób: udział we współwłasności jest fragmentem wspólnego prawa, a nie odrębnym prawem własności. Współwłasność w częściach ułamkowych stanowi podstawowy rodzaj współwłasności i polega na tym, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje określona ułamkiem część prawa własności do wspólnej rzeczy. Wielkość praw i obowiązków związanych z użytkowaniem nieruchomości, utrzymaniem jej, a także korzyści finansowe wynikające z prawa własności są proporcjonalne do liczby posiadanych udziałów. Oznacza to, że współwłaściciele nieruchomości proporcjonalnie ponoszą koszty, ale również uzyskują zyski z nieruchomości (np. opłaty czynszowe za wydzierżawienie lokalu). Współwłasność ułamkowa powstaje najczęściej w efekcie następujących zdarzeń:
- ustania ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej między małżonkami (np. z powodu rozwodu),
- czynności prawnych, jak np. zawarcie umowy kupna-sprzedaży jednej rzeczy przez kilku nabywców,
- z mocy zasiedzenia nieruchomości,
- z orzeczenia sądowego, jeśli sąd w postanowieniu o zniesieniu współwłasności przyzna rzecz wspólną kilku współwłaścicielom.
Każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez konieczności uzyskania zgody współwłaścicieli, co oznacza, że może swój udział sprzedać, wydzierżawić lub obciążyć ograniczonym prawem rzeczowym. Nie obejmuje to jednak prawa do dysponowania całą rzeczą wspólną. Do czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Do pewnych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Dotyczy to m.in. dobudowania piętra w kamienicy, zamontowanie windy czy remontu generalnego. Gdy nie ma pełnej zgodności wśród współwłaścicieli, to współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Zniesienie współwłasności – czy jest możliwe?
Współwłasność może zostać zniesiona poprzez umowne lub sądowe zniesienie współwłasności. Warunkiem umownego zniesienia współwłasności jest osiągnięcie porozumienia przez wszystkich współwłaścicieli. W przypadku braku możliwości osiągnięcia takiego porozumienia, pozostaje podział rzeczy wspólnej poprzez sądowe zniesienie współwłasności. Sądowe zniesienie współwłasności odbywa się w postępowaniu nieprocesowym i zazwyczaj długo trwa.
Dodaj swój komentarz